楼市开盘的完整策划方案要怎么写
5.1楼盘开盘策划方案开盘组织安排开盘组织安排是指开盘当日销售活动的具体工作流程以及促进流程顺畅运行的各项保障工作。它的主要内容包括：开盘组织流程设计、人员分工及培训、开盘空间组织、销售流程中的关键点控制、开盘物料清单及落实、促销策略、开盘信息发布、突发事件的应对措施、销售氛围营造、防止开盘未成交客户流失预案等。5.1.1 开盘组织流程良好的开盘组织流程要具备以下特点：1) 分区明确，责任到人2) 内外场紧密联系配合，控制销售速度，确保开盘目标在一定时段内完成3) 销控必须准确，坚决杜绝“一房多卖”现象。4) 签约必须及时，保证“销控一个、签约一个”。开盘认购流程图的参考格式见附件6（以换筹摇号选房为例）。5.1.2 经典楼盘开盘策划人员分工及培训1）人员分工 开盘总指挥各区（如换筹区、等候区、销控区、收银区、签约区、复核区）人员及负责人 销售人员：销控专员，销售经理，置业顾问 销售辅助人员：财务人员，签约人员，复核人员 咨询人员：银行按揭、设计、工程、法律人员 现场服务人员：服务生，保安员，保洁员2）人员培训 销售培训：销售百问（统一对外说词），现场销售模拟 销售辅助培训：客户问答指引，工作流程模拟 物业服务培训：形象要求，服务动作要求，客户问答指引，现场服务流程演练5.1.3 楼盘开盘策划开盘空间组织开盘空间组织是指开盘组织流程中各工作区（节点）在实际空间中的具体位置分布，开盘空间组织的要求：1) 易于营造热烈有序的销售氛围2) 准确控制各区域的空间大小及形式，特别是销控区3) 交通流线一定要围闭、顺畅、尽可能不交叉4) 各工作区均预留工作人员通道，并确保各区按流程顺畅“接驳”开盘空间组织图的参考格式见附件7。5.1.4 销售流程中的关键点控制项目开盘销售组织要进行分区管理，一般分为等候区、选房区、收银区、签约区及复核区。各片区设定管理负责人，片区之间由各区内设定的接头人进行联系，设置的总体协调人负责整个流程的正常运转及工作节奏的控制。流程中的各区关键点控制：1) 等候区——进入选房区的闸口处，注意控制节奏，要保证选房区内的成交效率及现场人气2) 选房区——准确记录销控，引导客户成交3) 收银区——客户付款处，注意收银的准确性和速度4) 签约区——客户签约处，注意签约的准确性和速度5) 复核区——合约盖章处，避免销售出错的最后屏障5.1. 5 开盘物料清单及落实开盘中涉及多种物料，开盘准备阶段应列出详细的物料清单，并落实到具体责任人。主要物料包括：1) 认购须知2) 客户签约文本：认购书、合同统一文本3) 现场销售物料：模型、洽谈桌椅、等候桌椅、服务台、销控板等4) 销售宣传资料：楼书、宣传单张、户型单张等5) 设备类物料：电脑、打印机、复印机、验钞机、POS机、保险箱、麦克风、扩音器等6) 文具类物料：打印纸、笔、不干胶、电池等7) 食品类物料：为客户及工作人员准备的食品和饮料等8) 宣传类物料：空飘、喷绘等物料清单的参考格式见附件8。5.1.6 开盘促销策略开盘促销的实质是通过某种形式刺激客户在短期内成交。制定促销策略的基本原则:1) 促销形式符合产品形象要求2) 保持现场人气3) 避免出现靠促销卖楼的市场形象促销的基本形式包括但不限于：1) 内部认购（诚意金）优惠2) 付款方式优惠3) 抽奖（礼品、电视、车、房款、管理费等）4) 按期签约优惠5.1.7 开盘信息发布通过各种有效途径将项目开盘信息传递给市场，特别是储备客户。5.1.8 突发事件的应对措施开盘前要对突发事件的出现进行预估，并制定针对性的应对措施。开盘突发事件的类型主要有：1) 天气变化类：如暴雨等，可在现场准备基本物件应急；2) 客户服务类：如客户银行卡无法划账，可提前安排专车及人员在现场随时准备陪同客户到附近银行取款；3) 客户投诉类：如客户激烈投诉、现场争斗等，可紧急安排VIP室隔离、快速处理，必要时提前安排公安人员在现场进行协调；4) 现场包装违规类：如城管对开盘的宣传条幅进行收缴等，可要求包装制作公司提前协调好政府管理人员，同时安排相关人员在现场随时准备协调工作。5) 后勤保障类：如停电、停水等问题的处理。5.1.9 开盘销售氛围营造开盘销售氛围营造主要是通过一些活动形式为开盘现场提供一个良好的背景环境，它的本质是为销售而服务的，在活动安排时要注意不能过于分散工作人员的时间与精力，活动安排始终要围绕开盘销售进行。5.1.10 制定防止开盘未成交客户流失预案项目积累的每一个诚意认筹客户都是付出一定营销费用的代价获取的，是营销推广的成果，因此营销人员要树立“惜筹如金”的理念，提前制定防止开盘未成交客户流失预案，提出继续吸引未成交客户并争取其成交的解决方案。5.2 开盘实地演练开盘实地演练的基本要求：1) 全流程实地演练2) 全体人员参与3) 充分估计困难4) 现场出现问题现场解决5) 反复实地演练直至顺畅无误六、开盘总结分析要求在首次开盘后一周内做出简要明晰的分析评价，对项目后续的销售策略提出建议，并报营销策划中心。6.1意义1) 制定与调整后续销售策略的依据2) 项目持续定位的依据3) 项目价格体系调整的依据4) 项目推广效果评估与调整的依据5) 制定与调整项目发展策略及发展速度的依据开工令房地产表格 开发报建流程 开发报建 6) 项目规划设计调整的依据6.2主要内容1) 客户分析2) 各户型成交情况分析3) 销售目标评估4) 销售定价评估5) 营销策略评估6) 后续推售计划和价格建议七、开盘常见的主要问题1) 推广节奏与项目发展进度步调不一致，出现较大偏差，造成费用和客户资源的浪费2) 对市场缺乏深入调研分析，流于表面3) 市场数据陈旧，报告未能准确反映现时市场的真实情况4) 重定性的感觉、轻量化的分析5) 在客户储备过程中未设定初选推售范围，造成客户选择范围或过于散乱或过于集中，不利于确定开盘推售范围和客户分流6) 开盘价格的确定缺乏分步测试、逐步聚焦的过程，造成无法准确判断客户的心理价位7) 开盘组织流程不科学、不严密，造成现场氛围差、容易出错和客户流失8) 不注重开盘总结，不能及时制定和调整后期的推售安排9) 不重视售楼系统在开盘中的应用，不能实时掌握开盘成交数据 经典楼盘开盘策划
开盘活动策划全案
内容来自用户:xrw6223庆典活动策划全案活动执行方案1、活动主题：开盘庆典2、活动时间：11月26日下午14：00—16：403、活动内容：现场布置冷餐点开盘庆典抽奖回馈Panch-club会员联盟4、出席人员已交定金的嘉宾120人(沙发坐席，金色请柬)认购客户意向嘉宾100人(坐席，绿色请柬)意向客户媒体人(坐席，兰色请柬)拟邀请平面、广播电视、网络等新闻媒体约家约人普通客户、路过客户位(站席，无请柬)总计：场内为300人左右。二、现场示意图三：活动落实时间｜内容｜地点｜任务方｜协作部门｜负责人｜17：30｜售楼处开始清场｜楼内外｜甲方｜保洁部｜19：00｜售楼处清洁完工｜楼内外｜甲方｜保洁部｜19：00｜工作车进入｜楼内｜PR｜舞美部｜5：00｜户外装饰车进场｜楼内｜PR｜舞美部｜6：00｜音响车进场｜楼内｜PR｜舞美部｜6：00｜鲜花车进场｜楼内｜PR｜舞美部｜10：00｜餐车到位｜楼内｜甲方｜销售部｜10：00｜签到用品到位｜楼内｜PR｜执行部｜12：00｜礼仪到位｜楼内｜PR｜执行部｜12：00｜保安到位｜楼外｜甲方｜保安部｜12：00｜演员到位｜楼内｜PR｜执行部｜12：00｜网络直播系统到位｜楼内｜甲方｜销售部｜12：40｜现场验收｜楼内外｜甲方｜销售部｜1：20｜接待台开始接待｜楼内｜PR、甲方｜执行部销售部｜1：20｜太平洋乐队热场｜楼内｜PR｜演出部｜2：00｜孔雀舞开场｜楼内｜PR｜演出部｜2：05｜主持人开场｜楼内｜PR｜演出部｜
房地产开盘策划方案
初步阶段]1、项目资源条件整合及判断负责部门：策划部、项目部、销售部、工程部报告名称：《**项目策划大纲》中心内容：资源条件整合宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、坐标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门：策划部、项目部、工程部、设计院报告名称：《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》中心内容：草图、立意、说明、交流记录[前期策划阶段]3、地块内在条件整合及价值分析负责部门：策划部、项目部、财务部报告名称：《**项目土地价值与分析报告》中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较4、资源综合及定位负责部门：策划部报告名称：《**项目综合定位报告》中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意5、依据定位针对性的市场调查负责部门：策划部报告名称：《**项目市场调查报告》中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据6、经济可行性分析负责部门：策划部、项目部、财务部报告名称：《**项目经济可行性分析报告》中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。7、初步营销框架负责部门：策划部、销售部报告名称：《**项目初步营销报告》中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系8、规划、设计方案及跟踪负责部门：策划部、工程部、销售部报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导[营销策划阶段]9、营销整体规划负责部门：策划部、销售部报告名称：《**项目营销整体规划》中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。10、经济敏感性分析负责部门：财务部报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。11、价格策略执行计划负责部门：策划部、销售部报告名称：《**项目价格策略报告》中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。12、物业准备工作计划负责部门：物业公司报告名称：《**项目的物业模型》中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。13、销售准备工作计划负责部门：策划部、销售部报告名称：《**项目前期工作计划表》中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算14、项目包装执行计划负责部门：策划部、广告公司报告名称：《**项目包装概念设计》中心内容：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。15、广告宣传炒作计划负责部门：策划部、销售部、广告公司报告名称：《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。16、销售活动规划及策划负责部门：策划部、销售部报告名称：《**项目公关活动计划报告》、《**项目**活动报告策划书》中心内容：开工、开盘、封顶、竣工、入伙等仪式，新闻发布会，展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。17、装修套餐负责部门：策划部、装修公司报告名称：《装修套餐服务计划报告》中心内容：售后装修和装修按揭服务。[销售实施阶段]18、销售培训负责部门：策划部、销售部教材名称：《销售基础知识》《**项目销售相关内容》中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。19、执行修正负责部门：策划部、销售部往来文件：《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。20、置业锦囊负责部门：策划部、销售部报告总称：《置业锦囊》中心内容：根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。21、夸张和消费者投资的可性报告
房地产开盘方案
楼盘【开盘•解筹】完全操作手册房策网http://www.fangce.net目录CONTENTS•服务客户•服务产品•开盘时间•推广主题•推广目的•活动场地•参加人数•主办单位•协办单位•策划执行•方案提供•活动前•相关支持•前期准备•审批流程•执行流程•费用预算•人员分工•媒体选择•各项操作•日程安排•活动中•开盘操作•活动后•善后工作•效果评估序言前言：一切为了更好的服务与合作，一切为了销售！•服务客户：××地产开发有限公司•服务产品：××项目•开盘时间：年月日•推广主题：开盘•解筹•推广目的：通过开盘•解筹活动，达到宣传、推广服务产品的目的，增加活动催生的机会及期许达到的效果。•活动场地：××项目售楼部或现场会所•参加人数：预计×××位•主办单位：××地产开发有限公司•协办单位：•策划执行：创典全程房地产运营机构•方案提供：创典全程房地产运营机构××项目策划组活动前一、.综述•年月日，××地产的××项目举行盛大开盘•解筹•我司项目策划组先后与贵司相关负责人、就本案开盘•解筹活动事宜共同协商探讨，以期更好的宣扬本案的××××宗旨，着力营造优雅、愉悦、感恩、了解、开放、互动的主题思想，推动本案的开盘•解筹。•本案【开盘•解筹】盛典是面向政府、社会、客户、传媒的，一次适时的、良好的形象宣传机会，是树立××地产的整体形象的良好契机，同时，为本案的销售夯实基础及形成口碑。二.企业目标•通过本案开盘活动，树立良好的本案形象，提升本案口碑，进而达成销售目标。•增进与目标客户的交流及沟通，树立目标客户心目中的企业形象及本案的正面形象。•在较小的投入下，利用开盘的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求本案的销售达成，进而达到收益增长。三.活动目的•通过活动，让甲方更清楚地看到创典人服务理念的贯彻和精益求精的工作风范，达到专业值得信赖的目的•通过缜密细致的活动安排，加深客户对产品的认可度，争取达到高解筹认购率•检验价格水平是否合适，检测前期项目营销推广思路，反馈销售卖点，确定与调整下一步营销方案•借助开盘•解筹活动推广项目形象，提高企业口牌，达到双赢四.相关支持礼品、奖品赞助；相关品牌支持；媒体支持；协办单位支持五.前期准备项目策划组针对项目开盘•解筹活动提出方案与甲方共同探讨，推动执行。六.审批流程关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网http://www.fangce.net房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html
开盘活动方案
内容来自用户:付修德开盘活动方案某知名房地产八月前言部分■通过开盘活动扩大项目与开发公司知名度、美誉度、认知度。■通过开盘凸显项目销售的火爆情况。■通过缜密细致的活动安排，加深客户对产品的认可度，争取达到高认购率，拉动销售和培养潜在客户。■通过开盘检验价格水平是否合适，检测前期项目营销推广思路，反馈销售卖点，确定与调整下一步营销方案。一、为了实现幸福嘉园的开盘旺销，我们建议需切实做好以下工作：1、重塑小区形象：完善前期项目设施及相关验收手续等，符合交付标准后再进行幸福嘉园的开盘活动，否则将会影响幸福嘉园整体的销售。2、增加看房设施：小区看房车开始接送客户看房。3、美化小区环境：建议小区内一期开盘区与未开盘部分交界处修建施工围墙，并搭建一期客户看房通道，分隔围墙上用广告包装。4、通过销售会员卡或者增值卡等方式积累有效客户，达到预定数量皆可实施开盘活动。5、完善服务水平，物业管理公司保安、保洁等人员配备逐渐完善。二、开盘预知：1、开盘时间：（待定）2、开盘地点：幸福嘉园售楼部3、开盘主题：4、开盘目的：通过缜密细致的活动安排，加深客户对产品的认可度，争取达到高认购率，拉动销售和培养潜在客户。512八56
地产营销策划：昆明阳光·丽景苑开盘活动方案二
【开盘仪式活动内容】
阳光 丽景苑开盘剪彩仪式
现场开盘活动仪式是本次SP活动的第一高潮。
A、主要描述：彩旗缤纷、气氛和谐、鼓乐齐奏、醒狮贺喜、摄影摄像、开盘剪彩、文艺节目表演，为本活动的环环相扣、层层推进、高潮迭起形成前奏。
B、活动对象：邀请请知名人士、组织者及相关领导、前期积累及潜在需求客户、各界代表、相关媒体
C、操作方式：
司仪：致开场白，介绍贵宾、嘉宾、祝贺单位，请领导总经理及贵宾讲话
阳光房地产(董事长)总经理致欢迎词
贵宾致辞
恭请贵宾剪彩
文艺节目表演
至售楼处举行签约仪式
鼓乐、彩礼炮、鞭炮、舞狮队：贵宾醒狮点睛，醒狮采青贺喜吐吉祥条幅与剪彩同时进行。
(1)、阳光 丽景苑开盘典礼工作人员安排
总负责：
助 理：
(2)、人员配置
活动总指挥1人( )，副总指挥( )负责活动的全盘指挥工作。
现场总协调2人，1人负责会场协调( )，1人负责总务( )。
后勤组( )：负责提供活动所需的材料及用品，活动结束后清理会场。暂定人数为三人，由总协调负责总务的人员领导。
迎宾组：接待嘉宾签到、引导入座。暂定人数为4人，由总协调负责会场的人员领导。
(3)、典礼进程
8：00会场布置基本完毕，等待验收。
9：00现场一切准备工作全部就绪。
l 现场布置完毕(拱门、售楼部内小气球纱幔装饰、围墙彩旗、演出人员、门口礼炮、地毯、红酒布置、奖品布置、抽奖箱)。
l 舞狮队(2对)、演出人员、礼仪小姐到齐，礼品准备到位。
l 工作人员各司其职。
l 现场音乐开始播放迎宾曲。
9：30来宾签到
l 礼仪小姐身穿旗袍、身披绶带站在入口处两侧迎宾，协助工作人员发放资料和赠送小礼品。
l 表演队，舞狮队交替表演，欢迎各方嘉宾，使会场处于一种喜庆热烈的氛围中。
9：55司仪宣布典礼即将开始请各位嘉宾就坐。
l 礼仪小姐引导贵宾上主席台。
l 嘉宾进入观礼区。
l 表演队移至指定地点。
10：00司仪宣布典礼正式开始。
10：00-10：05司仪介绍出席典礼的贵宾及祝贺单位
10：05-10：15司仪恭请地产公司(董事长)总经理致欢迎词并介绍公司情况。
10：1510：35司仪 恭请 贵宾致辞。
恭请 贵宾致辞。
恭请 贵宾致辞。
(致辞人数待定)
10：35-10：40司仪恭请贵宾代表醒狮点睛，吉狮绕场表演，锣鼓声预示着公司事业蒸蒸日上。
10：4010：50
l 礼仪小姐手持剪彩托盘，立于剪彩区(舞台正中央)。
l 两位礼仪小姐引导贵宾进入剪彩区。
l 此时鼓乐、鞭炮、彩礼炮齐鸣，会场气氛达到高潮。
10：50-11：15文艺表演开始，
11：15-12：00同时有关人员引导客户、舞狮队到售楼处。
12：00活动结束，吃饭。
12：40客户签约活动开始，每10位为一组进入。
17：30活动结束(从次日连续三日办理签约客户，时间：早9：00-下午17：30)
第四部分 阳光 丽景苑开盘广告执行及策略
2010年5月29日正式开盘，媒体、短信广告推广和销售配合执行。
【广告执行】
1、报纸广告：2010年5月27、28日，连续在黔西南日报，宣告阳光 丽景苑开盘活动广告。
2、短信广告：2010年5月24、28日，针对兴义当地高端群体移动用户发送宣告阳光 丽景苑开盘活动信息。
3、道具准备：
项目相关公开宣传资料
【现场及周边气氛包装】
l 开盘期间张挂和横幅、灯杆旗
时间：10月25日晚全部张挂完毕。
地点：街头横幅：各主路口，
沿街灯杆旗：公园北路两侧。
l 设置现场指示牌(5月28日下午17时完成)
为了提高项目的可达到性，建议在主要路口，设立项目的指示牌。增加项目的可到性。
l 典礼会场布置
(1)整体气氛布置
整个会场结合项目开盘典礼主题，以喜庆色彩为主基调，
售楼处外悬挂68个空飘彩球，并衬以红底黄字色条幅。销售中心内部注意气氛营造，即要做到气氛热烈又要保持庄重。
(2)迎宾区
地点：售楼部左侧
布置内容： 主入口彩旗红色地毯、迎宾小姐，充气门
签到处接待员、桌子、红色绒布、签字笔、
签到本，接待、礼品资料堆放处。
工作人员要佩带工作证。
(3)仪式区
地点：售楼部左侧
布置内容：
a、充气拱门
文字 ：阳光丽景苑开盘典礼
b、现场空飘彩球。
文字热烈祝贺阳光丽景苑开盘典礼顺利举行
阳光房地产开发有限公司，推动兴义城市未来。
c、舞台搭建及布置：
设置临时舞台，背景制作。
【活动流程】
时 间
程序内容
负责人
备 注
8：00
所有工作人员到场
9：00
全场工作准备完毕，舞狮队、军乐队、礼仪小姐到齐，高空气球、纪念品、奖品准备完毕。
9：30
播放迎宾曲，背景音乐，来宾签到，礼仪小姐迎宾进场，协助发放资料。
准备手提袋，提供资料、矿泉水，礼品。
9：55
司仪宣布仪式即将开始，礼仪小姐引导贵宾入坐主席台，嘉宾进入观礼区，表演队移至指定区域。
10：00－10：05
司仪宣布开盘典礼正式开始，介绍贵宾名单及各方嘉宾、祝贺单位
10：05－10：15
司仪恭请阳光地产（董事长）总经理致辞
10：15－10：35
司仪恭请 贵宾致辞
（致辞人数待定）
10：35－10：40
司仪恭请贵宾代表醒狮点睛，吉狮绕场表演，锣鼓声预示着公司事业蒸蒸日上。
（放鞭炮）
10：40-10：50
司仪恭请贵宾为开工典礼致辞剪彩。吉狮采青贺喜。
开发商宣布阳光 丽景苑盛大开幕
礼仪小姐手持剪彩托盘，立于舞台正中，两位礼仪小姐引导贵宾进入剪彩区，鼓乐齐天，达到高潮。（燃放鞭炮、彩礼炮）
10：50－11：15
文艺节目表演
现代舞、男女声独唱、（吉他、古筝、打击乐）演奏
11：15－12：00
司仪宣布剪彩仪式结束
嘉宾至销售处
12：00
司仪宣布活动结束（同时宣布12：40购房选房继续）
嘉宾进餐等
第五部分 活动物料准备及人员安排(略)
急需一个开盘方案别墅项目的简单点就好
. 别院、别堡、别宅、别苑、别阁、别庭、别舍、别府、别邸、别园 ...... 美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、御墅、绣墅、雅墅、碧墅、园墅 ...... 像很多洋房、排屋高档住宅都是按这样的方式取的名，虽不是别墅，但又没有说楼盘是别墅，包装后很诱导购房的消费者的。 中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。 国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。 别墅（Villa）：“口” 双拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。 别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。 自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。 现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。 别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，直辖市及省会城市的别墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是别墅啦。
(活动方案)楼盘开盘方案
内容来自用户:童话春天1．聚集人气由于河西地区为新兴开发区，周边住户相对较少，人气不够。通过举办现场活动，吸引人们前往，增加人气，凝聚财气。2．制造项目开盘的轰动效应，扩大项目知名度当前南京楼某地竞争激烈，各发展商无不奇招迭出，以求得开盘人气鼎盛和轰动效应。本次活动由“直升飞机看江景”、“看房送房大抽奖”两大现场活动组成，环环相扣，极易炒作现场气氛。因此必然能吸引某地民连环关注，形成口碑效应；同时也可吸引新闻媒体主动关注，便于新闻炒作。3．直接促销部分人会受高额、连环巨奖的诱惑，形成冲动购买，直接增加销量。4．场面热烈，持续时间较长，资金节某某活动时间9月10日——9月16日，持续一周现场开盘活动定于9月16日（星期六）“秘书工作”售楼中心1、直升飞机看江景：租赁两架直升飞机看江景，直接感受滨江风情。2、看房送房大抽奖：三重抽奖，奖项重重累积，形成巨大利益诱惑。看房送房大抽奖1、幸运奖：凡持有确认奖券的某地民，购房时可免费获赠1平米（需凭本人身份证）；2、连环奖：开盘当日共分三次抽奖，凡持有确认奖券的某地民均可参加。一重奖——10名，各奖2平米二重奖——5名，再奖2平米三重奖——1名，再奖8
二次开盘解决方案
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