基金000271实地考察房地产投资信托基金底部项目！现金流就是这样产生的 管理REITs的基金经理和其他基金经理有很大的不同

然而，在她向我们走来之前，我们喊了一千遍，催促了一千遍！REITs公募终于要和你见面了。

5月31日，首批公募REITs将向公众推出，众多个人投资者跃跃欲试。

但是对于公募基金行业的这个创新产品，大家还是觉得太复杂，难以理解，不知道该买还是该买哪个。

业内人士认为，公募REITs的价值不值得购买，主要看其标的资产是否优质。

底层资产都是“有血有肉”的实体项目。

近日，钟参观首钢绿色能源REIT项目，该项目是首批公开发行的REIT项目之一。项目基础设施位于北京市门头沟区，包括北京首钢生物质能源项目、首钢芦家山废渣暂存场项目、首钢餐厨垃圾收运办公一体化项目。

那么，项目是如何运作的呢？现金流是如何产生的？基金经理和传统基金经理有什么区别？今天，钟带着大家到现场去了解情况。

项目如何运营？

首钢生物质能项目主要处理生活垃圾处理和发电，相应的垃圾分类为“其他垃圾”。首钢绿色能源REIT整个基础设施项目中，生活垃圾处理和发电收入占总收入的90%以上。

项目如何变废为宝？先看一组图片：

首钢生物质能项目塔莎本刊记者张灵芝摄影

垃圾被收集并运送到垃圾处理池。我们的记者张灵芝的摄影

工人们正在操作垃圾起重机。我们的记者张灵芝的摄影

发酵后的垃圾被垃圾提升到焚烧炉。我们的记者张灵芝拍了照片

垃圾焚烧发电机组我们的记者张灵芝摄影

垃圾被收集并运送到30多米深的垃圾处理池。工人们控制垃圾起重机将垃圾排出并放入发酵区。经过一段时间发酵后，垃圾被提升到焚烧炉焚烧，垃圾焚烧产生的蒸汽用于发电，并入北京电网供周边居民使用。这就是“变废为宝”的全过程。

该项目日处理生活垃圾设计能力为3000吨，其他来自门头沟区、石景山区、丰台区、海淀区、东城区和西城区的垃圾将得到处理。

此外，该项目与北京市城市管理委员会签订的垃圾处理服务协议规定，该项目生活垃圾保证供应量为每年100万吨。

首钢绿色能源REIT基金经理王英伟表示，目前垃圾处理供不应求，2017-2019年平均处理能力为115万吨，2020年受疫情影响为103万吨。

首钢餐厨垃圾收运办公室一体化项目主要处理餐厨垃圾并发电。对应垃圾分类，就是“厨余垃圾”。这些厨余垃圾经过分拣、焚烧等过程，最终会变成生物质柴油和电力。

首钢餐厨垃圾处理项目现场记者张灵芝摄影

现金流是如何产生的？

对于公募REITs，投资者最关心的是标的项目的现金流是否稳定，因为现金流是收益分配最重要的来源。

从首钢绿色能源REIT项目来看，项目现金流主要包括三个部分：

王英伟介绍说，第一部分是电费。电费主要包括每月与北京电力公司结算的基准电价、每季度与电力公司结算的0.1元/千瓦时电价补贴、0.19元/千瓦时国家可再生能源。电费补贴；

第二部分是与城市管理委员会签订的垃圾处理服务协议；

第三部分是与西城区、石景山区、门头沟区管委会签订的餐厨垃圾处置协议。

项目服务的主要客户是北京市和区

但基金经理也建议，以上只是根据目前的政策、市场环境和项目公司的运营情况来预测项目公司未来运营产生的现金流。项目公司经营中影响现金流量的重要因素存在一定的不确定性，可能导致预测的现金流量与实际产生的现金流量不一致。

收益如何？有哪些风险？

根据发行公告，5月24日，首钢绿色能源REIT完成询价，最终价格为13.380元/股，公开发行股份1000万股。

对于普通投资者来说，投资REITs主要赚取年分红和基金份额的价值增长。

同时，现金流量分配率不等于产品收益率，预测的现金流量分配率也不是基金管理人向投资者保证本金不损失或获得最低收益的承诺。

9种公开发行的REITs产品定价各不相同，但收益率与定价无关。

华泰联合证券基础设施与房地产工业部高级经理陈然表示，考虑到不同项目的不同属性、期限和行业，每个项目的定价范围会有所不同。

特许资产到期不偿还，所以到期后净值为零，存续期间基金净值每年都会减少。

为了保证每股净值在最后一次分配前不会跌得太低，项目每股的初始价格都比较高。

基金份额的定价方式为单价=总价/份数，总价区间为根据项目估值合理确定，基金份数由证监会根据项目上述定价思路合理确定。

从整体看收益率与每份定价无关，在发行总额相同的情况下，投资回报并不会因为基金份额少、定价高而受损。

不过，基金管理人也指出了投资基础设施基金可能面临的风险，包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

此外，投向基础设施项目经营权利的项目，还存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险。

募集资金用来做什么？

首钢绿能REIT计划募集金额13.38亿元，这些募集资金用来做什么呢？

募集资金主要用来扩建项目。