长三角「房企年报」旭辉控股销售规模增速放缓，合作占比高拖累营收规模
导读
旭辉凭借对财务精细化的管理，逐步构筑起规模、利润率、负债率财务“铁三角” 。
在此支撑下，公司多年来得于均衡稳健的发展。
2020年，公司销售规模小幅增长15%至2310亿元，销售金额超过百亿的城市达到6个，杭州、温州、北京等成为贡献大户，2021年公司销售目标2650亿元。
受前期土地成本较高，及核心城市严格的限价政策影响，公司营业收入增加，但毛利率下降。
报告期内，公司通过多元化手段拿地比重占51%，土地成本的降低有利于公司保持较高的盈利能力。
稳健性方面，公司踩中一道“红线”，列为“黄档”房企。
01
销售
规模增速持续放缓，长三角持续发挥“粮仓”作用
2020年，旭辉实现合约销售金额2310亿元，同比增长15%，增速进一步放缓。
2020年全年签约回款率92%，销售去化率达70%。
从历年情况来看，公司自2017年销售金额同比增幅达到高点至96%，在跨过千亿门槛后，增速持续下滑至报告期内的15%，该水平在同梯队房企而言增速并不高。
公司2021年销售目标定为2650亿元，增速与2020年基本持平至14.7%。
我们认为，自多年前公司提出“有质量的增长”时，销售规模和增速已不是公司发展的主要目标，从公司投资、营销、多元化的布局以及对财务指标的控制上可以看出，更多的是在执行“稳中取进”的发展策略。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
从城市能级来看，报告期内，公司在一二线城市的合同销售金额贡献了总销金额的四分之三，其中二线城市是公司的主要战场。
公司在一线、二线、三线城市合同销售金额分别为282.5亿元、1396.2亿元、513亿元占总销金额分别为15.4%、59%、25.6%。
和去年同期相比，公司在二线城市和三线城市合同销售金额增加，一线城市合同销售金额小幅下降。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
单城市看，2020年，旭辉销售金额前10城市中，杭州、温州、北京、合肥、重庆、苏州6个城市超过100亿元。
另外，与去年同期相比，杭州、温州、合肥、长沙、天津、青岛等城市销售金额增幅均在24%以上。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
从地域来看，长三角占比43%，环渤海、中西部和华南分别为24%、22%和11%。
从区域公司的业绩完成情况来看，2020年，旭辉华东区域销售突破500亿，江苏、华北、山东区域销售超200亿，并在中国18个城市进入当地销售TOP10，充分反映旭辉区域深耕的能力。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
2021年，旭辉预计新开盘项目超过69个，其中，单盘货值超10亿的纯新项目将超过46个，全年总可售货值超过4000亿，其中86%位于一二线及准二线城市，完成销售目标应无压力。
02
营收
净利润首过百亿，合作占比高拖累营收规模
截至2020年末，公司实现营业收入718亿元，同比增长27%。
其中，物业销售收入为685.4亿元，物业管理及其他服务26.7亿元，物业投资5.9亿元，占比分别为95.5%、3.7%及0.8%。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
在利润方面，报告期内，旭辉净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%；归母核心净利润80亿，同比增长16%。
过去三年，旭辉净利润、归母核心净利润复合增长率均为25%。
此外，旭辉2020年调整后毛利率25.1%，归母核心净利润率11.2%，维持行业较高水平。
但从2016-2019年情况来看，公司未调整毛利率均在25%以上，2017年达到27%高点，2020年降至21.4%，同期下降3.37个百分点。
经调整后的毛利率也较去年同期下降4.6个百分点。
这主要是公司在前期拿地成本与后期销售价格空间压缩所导致的，但随着2018年发力多元化拿地后，土地成本有所降低。
在报告期内，公司51%的土地拓展是由多元化拿地过去的，其中销投比超过3倍，未来的利润空间和增长潜力可期。
此外，公司净资产收益率为24.25%，较去年同期增长1.17个百分点，主要是公司在2020年归母净利润增长所致。
在毛利率下降的背景下，公司净资产收益率走高，体现出公司加大“经营杠杆”效果明显。
但由于公司合作项目所占比例较高，虽然在销售规模上得到快速增长，但在营收和利润规模等指标方面受到拖累。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
03
投资
多元化拿地占比至51%，土储货值过万亿
报告期内，旭辉总土地储备为5650万平方米，主要分布在长三角、环渤海、中西部及华南区域，分别占土储的30.3%、23.7%、36.5%、9.5%。
从城市来看，土地储备最多的5个城市分别为长沙、重庆、武汉、太原及成都。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
新增土储方面，2020年，旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，权益面积873.27万平方米。
新增权益地价555亿，权益比60%。
其中，90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市，预计高能级的土地储备将在2021年实现更高均价的销售。
分区域看，2020年，旭辉长三角区域新增权益土储254.7万平方米，权益地价224.4亿元；环渤海区域新增权益土储85.1万平方米，权益地价49.7亿元；中西部区域新增权益土储447.43万平方米，权益地价193亿元；华南区域新增权益土储85.79万平方米，权益地价87.46亿元。
从新增土储的区域分布来看，公司继续稳健耕耘长三角“传统粮仓”，同时发力中西部区域，在贵阳、重庆、成都、乌鲁木齐等二线城市加大土地投资。
并新进入宿迁、淮安、绍兴、哈尔滨、常德，进一步扩大版图。
年内，新增土地成本为7001元/平方米，较去年增加1576元/平米，主要是本年度在二线城市所获土地增加，导致土地成本增加所致。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
拿地方式来看，从2018年始，旭辉不断强化多元化拿地能力，多元化拿地占比从11%提升至2020年的51%，多元化拿地对降低拿地成本效果显著，2020年度多元化拿地心目平均销投比超过3倍。
通过多元化手段获取的地块中，不乏成都、长沙、天津等优质城市。
其中，旭辉通过一二级联动，在成都城南、城西连落两座TOD项目，总计容面积达106万平方米，总货值达148亿。
同时，公司近年公司大力打造商业IP，通过商业勾地也成为公司目前多元化拿地的重要手段之一。
目前，旭辉总土储货值超过万亿，可满足未来三年持续增长需求。
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04
负债
负债结构进一步优化，踩中一道“红线”
2020年末，旭辉总负债2956亿元，较去年同期增加15.7%，资产负债率为77.9%，较去年同期下降1.3个百分点。
带息负债为1047亿元，同比增长1%。
在报告期内，公司总负债增加，但带息负债微增，可反映出公司业绩增长更多的是依靠公司的内部经营杠杆，通过经营杠杆驱动业绩规模的增长。
报告期内，公司净负债率64%，较2019年末下降1.6个百分点；一年内到期的短债占比仅为18%，现金短债比2.7倍。
同时，剔除预收款后资产负债率为72.5%，较2019年末下降2.3个百分点，属于“三道红线”中的“黄档”房企。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
2020年，公司现金及现金等价物金额为510亿元，同比下降10.9%。
加权平均融资成本5.4%，较2019年末下降0.6个百分点。
新增融资成本仅为4.5%，境内境外均实现了融资的利率新低。
2020年5月，旭辉发行2020年第一期公司债券31.2亿元，3+2年期的利率低至3.8％，创下了旭辉公司债发行历史利率新低。
今年1月，旭辉成功发行4.19亿美元6.5年期优先票据，利率低至4.4%，创下旭辉境外融资最长年期和最低利率。
此外，旭辉在绿色债券、境外银行贷款上也实现了突破。
2020年7月，旭辉成功发行5亿美元5.25年期境外绿色债券，利率5.95%，这是旭辉首次发行境外绿色债。
2020年旭辉获得境外银行贷款7亿美元，创下旭辉境外银行贷款历史最大规模。
债务结构方面，报告期内，公司短期债务为187亿元，同比下降24.4亿元。
长期借贷为860亿元，同比增加35亿元，短债规模降低，长债规模增加，长短债比4.6倍，债务结构得到优化。
同时，短期偿债能力进一步提升。
从速动比率来看，从2016年至今，公司速动比率均保持着较优的表现，远超行业均值，短期偿债能力强，多年逐步构筑的财务“铁三角”，助力公司均衡稳健发展。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
05
多元化
构建多元化与地产业务协同发展生态系统
从多元化的角度来看，公司目前多元化已覆盖物业管理、商业、长租公寓、健康、代建、EPC等业务。
比较有代表性的物业管理业务，该业务应该说是旭辉前身的主要业务之一，在地产主业的支持下，永升物业在管面积不断增长，并于2018年12月在港成功上市，打开了旭辉对接资本市场的又一渠道。
目前公司在管面积突破1亿平方米，收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%。
数据来源：旭辉控股财报、同策研究院整理
另外，旭辉商业也是旭辉多元化业务的重要组成部分，目前已储备商业综合体30余座，总建筑面积超过237万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米，未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。
而多元化IP的打造，可提升公司产业勾地的能力，助力公司投资拓展。
同策研究院认为，公司多元化业务除了与地产主业有战略协同性外，多为轻资产业务，对资金要求不高，但行业前景可期，且受资本市场青睐。
从长期来看，公司多元化业务有利于平抑地产业务盈利能力降低的趋势。
同时，当多元化业务发展至一定规模时可分拆上市，将公司价值在资本市场进行兑现，扩大融资渠道，整体形成地产主业和多元化业务相辅相成的生态系统。
本篇作者 肖云祥
同济大学工商管理硕士
股市指数行情:上证指数 3479.63 -0.10% 深证成指 13979.31 -0.74% 恒生指数 28674.80 -0.91% 道琼斯 33430.24 -0.29% 纳斯达克 13699.71 -0.04%，财经股市大盘新闻资讯「房企年报」旭辉控股销售规模增速放缓，合作占比高拖累营收规模长三角。
