张江高科产业地产企业未来：国企做资产，民企做服务

为什么民企不适合做资产？

民营企业未来做资产会非常困难。

首先我们先界定，做资产根本是要做优质资产，根据资本估值模型，区位好、租金收入好、形象好，做资产思路下，民营企业未来面临着多个层面的问题。

1、市场空间缺失。

地整体越来越难拿。

核心城市对于产业用地控制愈发严格，从全国来看，我国一线、二线城市工业用地占城市总建设用地比例显著较高，工业土地开发效率较低。

以上海市为例，上海市工业用地占城市总建筑用地约为30%，而国际一线大城市工业用地占比一般都低于10%，故在上海提出104、195、198用地政策，逐步减少存量低效率工业土地，同时对新增工业用地进行全生命周期监管。

虽然上海始终对外表达“对于好项目上海不缺土地”，但要达到好项目的门槛不低。

土地越来越难拿是事实情况。

民营企业模式与政策环境不支持。

传统产业勾地，地产覆盖持有资产沉淀的模式受阻。

从现在市场情况来看，具备优质资产或未来优质资产属性的一线、二线、强三线城市基本已无地可勾。

M0等新型产业用地的出现，产业发展与获地高度绑定，民营企业自身产业发展能力缺乏长周期理念，且在未来土地分批供应的趋势下，对于片区土地出让的“控地能力”显著弱于国资企业，进一步使得民营企业的传统模式发展愈发困难。

从我们长期市场走访来看，2019年末开始，多家民营企业都要求可售完全覆盖持有方能投资，而这种土地要符合未来优质资产属性，几乎无地可找。

融资环境不支持民营企业重资产沉淀。

不做勾地，不做地产覆盖，就意味着资金沉淀，高基础利率环境下，国内做资产的长线资金缺失，资金沉淀几乎是不可承受之重。

2018年6月，海外资金原则上只能存量替代借新还旧，不能新增。

这产生了“关门效应”，民营企业重资产沉淀业务全面受阻，在2018年6月前已经发行海外债的尚有腾挪空间，未发行海外债的则无力支持。

而真正低利率的海外保险资金、养老资金，对于NPI/COST指标达到12%-15%，仅有少数资产可达到相应回报率要求。

2、发展条件缺失。

可以建设优质资产的往往基本需要通过并购或合作开发。

以金地威新为例，其多个标杆项目通过并购或合作开发获得。

首先，民营企业找不到人，很难充足撬动资源。

存量土地往往掌握在区域资源主手中，“区域属地化合伙人”角色是开发的前提。

即区域熟悉政府政策、有招商资源、有一定区域资源的“人”是获取的前提条件，往往来自区域同业企业的高管或区域政府招商局领导，且“人”需高能级，否则无法撬动开发的必要资源。

这类“属地化合伙人”央企国资更能驱动，而民营企业整合能力较差，获取“属地化合伙人”对民营企业人事工作提出了较大的挑战。

其次，身份不占优势，发展腾挪空间较小。

相当一部分存量土地其实掌握在国资企业手中，资产并购涉及国有资产问题困难重重、民营企业合作开发存在现金流思路问题，相当一部分国企靠着国企的牌子是获取高性价比的“优质资产”的重要条件。

相对于国资企业可以相政府要政策支持，要其他相关业务作为腾挪或交换条件，这边业务的沉淀与亏损可以通过其他业务做补偿，民营企业往往只能就业务谈业务，且与政府方面缺乏互信。

总的来说，对于传统住宅公开市场招拍挂，民营企业可以通过机制获取优势，而在产业地产领域，民营企业在拿地层面身份不占优势。

第三，“民营企业做资产”谁来做和怎么管的问题突出。

首先来看“谁来做”的问题。

从行业结构来看，民营企业中规模化的房企战略性发展产业地产业务，方有可能去接受优质资产可能产生的沉淀，但房地产企业“三道红线”要求下，光有融资能力是无法满足监管要求的。

在具体业务方面，从近几年来看，大量比较有想法的企业往往是排名20-50的房企，这批企业排名提升基本是通过2014-19年高周转冲规模得来，而这些企业的“三道红线”问题又是最突出的，企业产业板块更是被必然被叫停，这都最终形成了“民营企业做资产”谁来做的问题突出。

其次来看“怎么管”的问题。

产业板块盈利始终不及地产，一方面，及时企业战略性投入存在“度”和“决策摇摆”的问题，另一方面，长时间的业务收益相差太大势必造成内部人才流动问题，优秀的人才一定会向高收入的区间流动，而持续补贴往往会造成企业内部管理上的不满，亦或是其他管理问题。

这些问题并非不能解决，但组织结构上设计思路的不完善往往会导致业务的崩溃。

国资不适合做服务

国企做服务是非常困难的。

纵观产业地产行业，除了张江高科与天安数码城，其他带国资企业基因的在服务方面基本发展都没有太多亮点。

反而是一批轻资产运营类的企业，例如，中城新产业能为园区企业真正去找业务、嫁接资源，虽然落地成效还待检验，但理念与概念在行业中还是走在比较领先的位置的。

例如，浙江省部分专业的民营园区，园区已经变成一个供应链公司，园内企业作为供应链上的一环，进行深度的服务和发展。

反过来，我们看张江高科和天安数码城为企业提供的服务，其实是具备非常显著的国资特征。

即，基础的、平台类的是国资通过自身努力尚可达到的领域，而真正为企业一对一定制服务，对于细节把控和深入企业运营还得民营企业来做。

以张江高科为例，张江的园区服务主要是平台业务，例如“投贷联动、895训练营”等，主要是基于自身区域优势，为企业与资本构建平台，进而实现服务。

而张江自身科技投行的理念，其根本有多重的历史因素，一方面早年招商目标下的投入，发展周期下使得自身本身有收益，而企业提出科技投行战略更多是一个顺过去趋势，承接现在优势的发展方向。

而真正从企业细致服务而言，张江表现其实并不突出，而其投行效率现阶段看来也有下降的趋势。

以天安数码城为例，天安数码城对于小微企业的服务表现突出，但天安对于小微企业的服务还更多的是套路性的，标准化的解决小微企业的固定需求，而不能真正的通过运营带动片区产业的发展。

究其根本，产城服务也好，园区服务也好，影响国资与民营企业真正的区别在于“链接”。

服务的未来一定在于资源的链接，国资企业可以平台，但最后服务于企业的链接还是需要企业自己去走完，国资企业在标准化的基础服务上可以花很大力气去做好，对针对一些有变通需求的企业实际要求，则往往存在难点。

实现“链接”的根本在灵活的利益分配，国资分配机制不够灵活、人员配置机制不灵活是无法实现真正贴身服务的根本。

而民营企业在分配机制，人员机制上的灵活，使得企业可以更好的链接相关资源。

但对于服务方面民营企业自身资源有限，平台难以建立等问题客观存在。

未来民营企业可以依托于国资的一些平台，做最后一公里服务，实现自身价值的创造，这将是未来发展趋势。

产城未来：国企做资产，民企做服务

基于企业自身基因与禀赋分析，我们理解“国企做资产，民企做服务”，大型国资与优质民营企业的深度合作将是行业未来。

混改太远，合作很近，各取所长，以合适的机制创造价值将是未来。

文章来源：产城观察网

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