基本面股市中秋“劫”！股价暴跌之下，未来房价将回归供需基本面

作者：凌德工作室 吴桐山

内地和香港地产股20日股价均大跌，内地有恒大地产问题悬而未决，市场纷纷担心资金链爆煲；香港则担心政府出手要地产商让利解决住屋困难。

在这个大背景下，我们是时候反思一下，无论是内地还是香港，昔日靠炒楼致富的日子也许一去不复返了，未来的楼价将回归供需的基本面。

最近内地多地相继出台了政策，限制房企恶意降价，突然“恶意降价”一词火了，对此，我个人理解为恶性价格竞争，指企业的某些降价行为常常会引起同行推出类似的更加激烈的应对策略，继而导致企业间的反复博弈，当产业内的竞争态势超出企业自身的承受能力时，就是恶性价格竞争。

为什么媒体不用恶性价格竞争这个词呢，因为好像不存在真正意义上的竞争，房市和阿里巴巴、腾讯烧钱抢占市场不一样，不存在什么太多的后续收入，亏钱抢市场毫无意义。

就算房地产税实施了，那也是交给政府，又不是开发商，而且在很长的一段时间里，房地产都处在一个看似供不应求的状态，房地产公司们的竞争主要处在拿地的能力上，而不是谁的房子更便宜。

到了今天情况好像突然出现了一些变化，一些房地产公司居然开始打算断腰求生了，折扣力度确实有点惊人，但是这样的降价的确不存在打压同行的直接目的，主要是为了自救，所以说它的价格竞争就有点不贴切，但是现在房地产开发商大幅降价，又的确会造成类似恶性价格竞争的危害。

所以媒体用了恶意降价这个词也算是贴切。

那为什么过去房价涨，到现在的房企要做出断腰求生的行为，很多人把房价的上涨归罪给了房地产公司，这个其实是不公平的，比如说恒大2020年的净利润是6.2%， 同期腾讯的净利润是36%，所以你要是说恒大的房子贵，腾讯的游戏皮肤相对来说比较便宜，那就不合适，但是又有人会觉得房地产只赚这么一点，房子怎么可能这么贵？

影响价格最直接相关的因素就是：土地出让金这些年的逐年增长，房价里70%是土地出让金等政府收取的税费，这些土地出让金在房地产中是会计入到“开发成本”中去的，这是房价不断上涨的根本原因。

另一个相关因素就是需求，可以从三方面体现：

第一是人口的增加，从中国的出生人口数据可以看出，1986年到1991年这段时间，中国出现了婴儿潮，每年的出生人口都超过了2000万。

2013年中国的死亡人口是972万，也是这批人差不多进社会的时间，2000万人进1000万人出需求自然也就增长了。

第二则是农村人口向城市的转移进一步增加了需求，城市最大的特点就是人口密度大，资源集中、物价高，城市人口的增加必然会进一步推高需求。

2021年第7次人口普查显示，相比于2010年农村人口减少了1亿6000万，而2010年到2020年，中国的总人口又增加了4000万，所以真正的城市人口增加了2亿多，全世界能有2亿多人口的国家，一共也没几个。

第三就是投资需求的增加，俗称的炒房客的“从中作梗”，当一部分人先富起来之后，在政府没有彻底堵死房地产的投机性投资之前，投资需求一样会推高对房地产的需求，所以中国人对房地产的需求是持续在增加的，即使到了今天这个需求还在增加，只是增长速度在降低，换句话说投资需求增加就必然对应房地产价格快速上涨。

但从国家最近出台的一些政策来看，相信未来一段时间房价最少趋于平稳，就在今年6月，内地宣布从7月开始将在安徽等地开放试点，由税务部门征收土地出让金，也就是说未来地方政府想通过卖地来赚钱，这件事情有可能会被堵死。

再者说回供需关系，房屋现在的产能过剩，而现在人口却逐年下降，市场经济里任何商品供大于求都会疲软。

加上现在国家严厉打击对于房产类的投机炒作，早前国家主席习近平就说过“房子不是用来炒的”。

那未来还能买房吗？如果是自住，任何时候只要有需要，财力允许的都可以买，如果是投资，想在房子上赚钱是不太可能的了，因为在建房这件事情上，早期大部分当地政府对房屋的供应量基本就没有规划，这就导致很多地区房屋空置率极高，空置率一高，租金也就不会高。

所以奉劝那些还想借着买房赚钱的人乘早打消这个念头，要在房地产上赚钱的只有两个可能，一个是银行无限放水推高房价，或者就是房子价格便宜，租金够高，这两者现在在中国都不太可能发生，如果你非要做晚期的房东也行，算是为社会主义的发展添砖加瓦了。

本文原载于思考HK，原标题《股价暴跌之下 房价回归基本面》。

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