美元新力地产股价双杀背后：资本市场围猎房企

本文为专栏的第279篇文章。

今天说一下新力股价暴跌的事情。

这个中秋地产人基本上除了加班还承受着不小的压力。

这个压力在企业层面是市值管理、在从业者那里则是回款。

先说一下这家江西的龙头房企，本来我有一个百强房企的避坑指南系列。

这个系列接下来正准备说新力。

昨天港股是开盘的，伴随着整个地产股板块的下跌，新力控股的股价以最高87%的跌幅收盘，每股价格从3.95港元直接跌至0.5港元。

与此同时，新力在债券市场上也面临危机，有三笔短期即将兑付的美元债，一笔是今年10月份到期有2.44亿美元，另外两笔则分别在明年1月和6月到期，合计4.5亿美元。

但是9月17日新力的债券价格大幅下跌至四分之一以上，债券价格反映投资者对持有还是抛售该企业债券的预期，这样的跌幅显然对后续融资会形成阻断。

股债双杀

其实在现在这个时候新力的情况，我们可以简单类比一下河南建业。

两者类似的地方在于深耕一个省份，建业是基本上布局河南，新力则在江西发家并深耕，略不同的地方是新力已经在布局长三角、珠三角，初步走出了江西。

前些天河南建业发出了求救信，主要是说疫情、灾情叠加影响下，企业销售回款困难，对于债务、交房和税费方面寻求各方援助，由于深耕本地，所以建业和本地的关联度引起了更多人关注。

同时网传新力控股也发出求救信，但新力官方很快就出面澄清此为假消息；雷同的剧情往往引发联想，但我这里提醒一下目前资本市场对国内房企的姿态更值得关注，这个后面说。

很多地产企业拥抱资本市场，快速冲规模，选择在港股上市的不少，无论国企、民企都有。

这次新力股价大跌87%，从上市之初4港元以上现在基本上是仙股行列。

展开说一下。

一个是股债双杀，就是眼前很多房企面临的一些现金流方面、经营方面的压力。

在资本市场上的一种反应。

第二是关于信用评级，新力目前被著名的三大评级机构中的惠誉在9月15号调成负面评级，另一家标普也是下调其评级至B，这不是一个建议持有该企业债券的评级。

标准普尔

对债券违约风险的评估显然有利于市场看空，这里面就有问题了。

第三则是关于降薪的消息，新力副总裁这个级别能降70%，总经理60%，总监普遍的降薪50%左右。

如今地产行业从业者在哪家的船上就必须同舟共济，降薪已经不是新闻了，但长远看我认为薪酬、岗位和能效是反映房企综合经营能力的迹象，尤其是在目前市场情况下裁员、降薪姑且算无奈之举，但不利于企业的形象。

为什么要特别提一下这个债券评级的问题，像新力这样的企业与其他很多的标杆房企亚，都在过去几年在境外发债，尤其是美元计价的美元债，债券价格的波动本来也正常。

但现在很普遍的一个现象，房企开始面临偿债压力，国际资本市场更加敏感。

这个没有太多的解释余地，因为你既然要去在境外的市场进行发债。

以美元、外币计价，就不得不面对资本市场的规则和风险。

国外的评级机构并非绝对客观中立的，它首先是反映市场对企业经营的一个评判，然而其中也有对中国房地产市场的一个跟风式的评估。

这种对宏观环境的评估就是双刃剑，市场对国内房地产行业的评判会叠加在每个上市、发债企业的微观层面，像新力身在其中也不可能幸免。

评级企业往往扮演了第一波攻击者的角色，目前新力十月份的美元债价格已经下跌了，这个情况下后续资金进入之前就会参考评级机构的意见。

与此同时，这背后也可能存在做空机构的影子。

惠誉

面对做空的风险

境外上市、发债就有这样一个风险，因为外国资本市场允许做空机制。

判断企业股价、债券价格在一个什么区间存在波动风险，通过释放消息，市场操作的方式，提前通过期货市场对远期价格进行反向操作，然后当期借入、买入同类金融资产，寻求两者之间的价差收益。

有很多投资机构甚至专门做空的机构在围猎这些企业，无论是债市、股市，大到当年东南亚金融危机中的对冲基金，小到针对任何一个企业的狙击。

这些做空机构就如同盘旋在草原上的秃鹫，敏锐的观察企业的经营情况，一旦发现可乘之机，就会冲上去。

这个可乘之机要么是经营问题，最直接的往往是企业现金流和债务压力，关键是做空往往引发市场预期的连锁反应，做空机构的关键在于“做”，说白了就是促成市场对企业看空，可能会通过施加各种影响力，加剧企业的市场口碑恶化。

例如新力近期的三笔美元债，如果稍有差池则给了这些机构以理由。

而且这里多插一句：目前美元和各主要外币的放水，导致其通胀压力要传导，且这些国家的国内资产回报率走低，这种宏观大背景下，很多的国际资本本身就有对冲风险的需求；这也是为什么我们要降杠杆、稳金融的一个原因，我们自己去要求房企降负债实际上是提前挤出过多的泡沫的一种防御，不得不说这时候三道红线上的房企面临的压力就非常大。

回来说新力，虽然现在新力手上有大约140亿现金，基本上可以覆盖它短期的债务。

但总体看目前新力的流动性负债在754亿左右，眼前有时间，未来的情况则依赖当前的资金回笼情况。

因为房企的销售资金回笼还面临两个问题：一是预售资金监管，在售项目的资金基本上要进入专门监管账户，根据开发进度、工程形象进度支取，并非账面上卖了多少就能随意调用；二是很多项目是两家以上房企联合拿地开发，包括项目公司的融资、销售回款未经合作方和董事会决议也不能调用为其中某一家企业使用。

企业为了数据并表，或者做大规模，很多项目的股权占比不一定非常高，有50%的，也有低于这个比重的，这种联合开发项目及时销售回款也至多按照股权比例在各家参股房企中进行分配，所以不能单看并表销售业绩来测算回款。

新力自2016年开始冲规模，从一两百亿的年销售额直到2020年突破千亿，今年前八个月新力的销售额约为770亿元，目前看跟去年进度差不多，但今年楼市上半年和下半年的行情差了不少，尤其是下半年资金收紧各大房企都在快速出货回款，不能参考上半年来推断接下来四季度的走势。

房企现在市值管理、债务管理应回归基本面

在这里也借新力和建业的情况大概说一下像这种规模的企业，开发业务相对比较集中。

同时呢，短期债务也好，总体的企业的杠杆率也不低。

外资市场我们知道它不仅能做多，而且他是有比较成熟的做空机制。

这样的情况下，实际上会有机构看空这家企业的股票，再加上国外的评级机构与国际资本在这个方面经常会联动。

所以目前来说，这个对国内企业在境外发债。

境外上市或者在港股上市的房企来说是一个值得警惕的信号

但是不管怎么说，打铁还需自身硬。

这些机构选择做空的机会，说明对你业绩未来展望的一个负面的评价。

依据是目前中国房企的经营商交付现金流上、负债情况等等等等。

再加上目前港股的不景气，板块带动的效应会放大风险。

但是这一天之内如此大幅直接触底了，这就不是简单的经营层面问题。

对于投机者在市场的博弈，企业的市值管理没法完全的防范，最好的方式还是做强基本面，目前新力仅三笔美元债就如此压力，这时候对企业的经营层面得好好问诊一番了。

第一去杠杆，目前市场对新力债务杠杆的估计在5~6倍之间，接下来多用现金流还债，减少拿地是当务之急，目前新力的土储实际上足够开发和销售，约为1440万平米，我之前说过很多房企土地储备是够的，甚至能开发很久，但是你债务还不上，土地资产就可能失去。

第二是开发和销售节奏不要乱，保障交付，交房成功不仅仅是市场口碑，也是财务角度对预收款结转为收入的前提；销售节奏主要是价格和推盘，工期保障，价格体系不要互相倾轧。

第三，前面两者都需要团队和管理体系的保障，人要稳定，哪怕有阶段性降薪，但保持团队战斗力才能正常经营，毕竟那么多项目分布在各个城市，房企的管理体系和执行效率需要经历周期打拼的团队来落地，所以稳定团队是必须的。

在这个时候新力的业务规模，尤其是在江西深耕的积累，会一定程度上有助于稳定基本盘，这时候你搞好交付，不要把消费者和员工推到对立面上去，否则某大的例子就在眼前。

房企和员工一方面在冲这个双节联动的业绩。

来保证下半年的这个整体的销售，实现预售回款等等。

缓解企业的经营性现金流的技巧，同时一方面又要面临市场的信任危机，不管资本市场还是消费者。

回到原始的最基本的问题还是要把自己的开发主营业务做好，这个过程中，单纯咬紧牙关是不够的。

关于今年四季度到明年初的金融方面的一些潜在的变动预期，我另写文章分析，最近已经有一下迹象但还不太好展开说，看看趋势第一时间发出来。

这个双节注定很多人会有不眠之夜，无论是忙碌还是面临生存发展的压力。

这个时候还是要保持一个好心态。

我相信，整个房地产行业来看，稳定，压倒一切。

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