港元3亿换100亿，这笔“买卖”划算吗？

一卖一入，富力的“卖子”自救还在继续。

近日富力地产接连采取两大措施筹集资金。

首先，富力大股东李思廉及张力将为集团注入80亿港元资金，首批资金24亿元预期于21日到账。

其次，富力将旗下物管业务以最多100亿元人民币售予碧桂园服务。

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受此消息影响，富力股价逆市高开12%，开盘报4.81港元。

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富力地产在公告中表示，在主要股东提供财务支持后，加上现有可供使用的现金，除非出现不可预见的情况，否则就算没有任何进一步外部融资，或出售非持续性业务所带来之现金流，集团仍预期有足够资金应付于短期内到期的债务。

在收到股东资金、预留利息以及其他财务费用后，集团会考虑回购长年期票据，因为基于现行市价、可节省的利息及到期情况，做法符合集团经济利益。

碧桂园服务百亿收购富力物业

9月20日，碧桂园服务发布公告称，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，据此，集团同意以不超过100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

图片来源；官方公告

从目前的股权关系来看，富力物业通过富良环球间接持有富力物业服务香港。

公告显示，富良环球为综合物业管理服务提供者，在国内提供广泛的物业管理服务及商业运营服务。

完成收购事项后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接持有各目标公司100%股权，而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为集团的附属公司，其业绩、资产及负债将会于集团账目内综合入账。

一边是立志成为世界物企龙头，今年以来大动作不断的碧桂园服务，另一边是踌躇六年之后才在今年刚刚迈出上市步伐的富力物业，因此，双方的此番合作一经披露就吸引了市场的巨大关注，双方合作能够擦除怎样的火花更是值得持续关注的焦点问题。

作为本次收购案的收购方，碧桂园服务是当前港股市值最高的上市物企，也是过去两年以来风头最盛的物业服务企业。

体量方面，根据碧桂园服务最新一份财报显示，2021年上半年，公司实现总收入115.6亿元，同比增长约84.3％。

公司合同管理面积约12.1亿平方米，合计收费管理面积约6.44亿平方米。

而此次并购案中受让方富良环球的母公司富力物业，今年4月26日晚间，公司正式在港交所递交了招股书，计划最早于2021年第三季度在香港IPO，筹资不超过7亿美元。

根据招股书显示，过去三年中，富力物业的营业收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元，这意味着过去三年里，公司的营收规模整体增长了42.46%。

截止2020年底，富力物业的整体在管面积规模为6936万平方米，签约建筑面积为1.05亿平方米。

而截至最后实际可行日期，富力物业总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。

而根据招股书披露，截至2020年12月31日，富力集团位于中国27个省、自治区及直辖市及其他国家的140多个城市，拥有208个开发中项目。

3亿换33亿，划算吗？

许多人不知道的是，富力物业早已不是富力地产旗下资产。

早在富力地产2016年中期业绩发布会上，富力管理层就表示正在研究物业管理业务分拆上市。

随后几年里，李思廉就按照预期计划一步步将物业从富力地产中剥离出来。

2019年12月23日，富力地产将大同恒富物业服务有限公司的全部股权卖给广州富星，代价为500万元；7天后，又以500万元的价格，将天津华信物业管理有限公司卖给广州富星；2020年4月，富力地产出售天力物业100%的股权予广州富星，代价仅3亿元。

值得一提的是，大同恒富物业、天津华信物业和天力物业是富力物业在中国内地主要的经营实体，也就是富力物业的核心资产。

富力地产通过出售物业公司共筹集到4.85亿元的收益，并称有助于缓解其资金压力。

但事实上，不足5亿的收益，还不够富力地产重新拿下一个项目，偿还千亿债务更是杯水车薪。

此外，市场对其交易对价并不认可，这很大程度是因为2020年受疫情影响，物企上市受到资本的狂热追捧。

业内专业人士曾表示，从当时香港上市的近50家物业管理公司市值来看，80%以上的企业市值在10亿以上，而天力物业作为一家一级资质的物业管理公司，3亿元的收购价格应该是低于市场平均价格的。

而之所以选择“低价贱卖”富力物业，主要是因为在李思廉眼中，拆分物业无疑是将资产从一个口袋转移到另一个口袋而已。

天眼查数据显示，广州富星是李思廉和张力于2019年12月联合成立，两人各持股50%。

2021年4月14日，广州富星发生股东变更，李思廉、张力退出，新增富力物业服务集团香港有限公司。

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据富力物业此前招股书显示，拥有公司核心资产的富良环球由三人持有，其中富力地产创始人李思廉、张力分别各持有46.48%股份，寰图联席董事长兼集团总裁、雅居乐二公子陈思乐持有7.05%股份。

随着富良环球成功“卖身”，李思廉、张力等人将收到来自碧桂园服务约100亿元资金。

换句话说，不过一年时间，李思廉、张力等人就成功将价值3亿元的富力物业变成价值100亿元的物业资产，收益颇丰。

而剔除用来支援富力地产的66.42亿元，还剩下33.58亿余元等待瓜分。

百亿仍然难以解困

要知道，即把容易卖的物业卖了100亿，资金链紧绷富力的下一步该如何，仍会是个难题。

今年中报披露后，TOP50房企里还处红档的房企并不多，仅有四家，富力就是其中之一。

余下的三家企业则分别是华夏幸福、蓝光和泰禾，都已爆了雷。

这也让市场很紧张富力的资金情况，认为其已是“一只脚踏入了‘ICU’”、选择撤离。

富力2023、2024年到期的4只债券的净价也从7月下旬的90多，下跌到了目前的50左右，接近腰斩。

截至中报，富力持有现金288.0亿元，同比下降20%，其中现金及现金等价物为127.64亿元，受限制现金为160.38亿元；而一年内到期的有息负债为519.04亿元，货币资金无法覆盖其短期债务。

即使算上这次卖物业和股东贷款，也无法覆盖短期债务，富力的资金链依然紧张。

而富力当下的演变路径，与之前爆雷的蓝光十分相似，蓝光也是将自己的物业服务卖给了碧桂园，之后出现股债双杀、债券违约，如今的蓝光依然没能找到解脱的方法。

富力地产董事长李思廉在投资者会上表示，除了促销去库存，还会通过债务结构调整、卖投资性物业等方式获得现金流减债。

李思廉表示，包括酒店在内已经建成的收租物业都可以出售，都在加强力度去出售、在“高强度洽谈”中。

他补充称，不过商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。

按照富力管理层的规划，其希望在2021年前能够“三条红线”降一档至“黄档”，如今看来依然困难。

素材综合自：华尔街见闻、中物研协、观察网

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