金科股份物企与关联房企的股权关系知多少？

——物企与关联房企的股权关系形式——

根据梳理的16家主流物企与其关联房企的关系来看，主要有以下两种股权关系形式：

1）直接或间接持股：

关联房企直接持有物企股份或通过子公司间接持有物企部分股份，多数通过持股50%以上完成对物企的控股，需披露关联交易。

代表物企/房企：华润万象生活/华润置地、保利物业/保利地产、世茂服务/世茂集团、宝龙商业/宝龙地产、恒大物业/中国恒大、融创服务/融创中国、金科服务/金科股份、招商积余/招商蛇口、雅生活服务/雅居乐集团、旭辉永升服务/旭辉控股集团

2）同一实控人：

关联房企不一定持有物企股份，但与物企的实际控制人相同，需披露关联交易。

代表物企/房企：碧桂园服务/碧桂园、新城悦服务/新城控股、滨江服务/滨江集团、合景悠活/合景泰富集团、中海物业/中国海外发展

3）无股权关系：

物企与关联房企之间不存在股权关系，不属于法律意义上的关联方，无关联交易需要披露，存在合作关系。

代表物企/房企：绿城服务/绿城中国

——关联房企对物企的并表——

除房企与物企的股权关系外，二者是否并表同样是值得关注的方面，当前物企业绩增速较快，并表后主要存在以下利好:

1）财务角度来看，物企的财务表现较优，可直接增厚房企的经常性收入；同时，物企的高毛利率、低杠杆特点可使并表后的房企的结转收入与综合毛利率得到提升，提升房企现金短债覆盖比，在“三条红线”政策下对房企融资端的改善尤为明显；

2）估值角度来看，当前物业板块估值中枢远超传统开发类房企，且能优化房企的自由现金流状况，并表后可带来房企的估值重塑；

3）从权责关系角度来看，并表后有助于厘清交付后的房屋维护责任关系，增进物企与关联房企间的协同效应。

从具体是否并表的问题来看，存在以下几种情况：

1）关联房企对物企持股超过50%：并表这种情况下，物企为关联房企的附属公司，均选择进行并表。

代表房企：华润万象生活/华润置地、保利物业/保利地产、世茂服务/世茂集团、宝龙商业/宝龙地产、恒大物业/中国恒大、融创服务/融创中国、金科服务/金科股份、招商积余/招商蛇口、雅生活服务/雅居乐集团

2）二者无持股关系，仅为同一实控人：无法并表这种情况下，由于二者不存在控制关系，无法进行并表。

代表房企：碧桂园服务/碧桂园、新城悦服务/新城控股、滨江服务/滨江集团、合景悠活/合景泰富集团、中海物业/中国海外发展

3）关联房企对物企持股低于50%，但已形成房企对物企的控制：并表尽管持股低于50%，但通过投票权的转移，房企仍完成对物企的控制；典型例子是旭辉控股集团与旭辉永升服务，旭辉实控人林氏家族将其在其他平台持有的23.64%永升股权的投票权委托予旭辉，使旭辉的投票权达成控制所需占比，得以进行并表。

代表房企：旭辉永升服务/旭辉控股集团

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