民生加银基金房地产的财富管理：房产超配阶段已过

对于房企来说，纵向能力方面，财务、金融、市值管理及收并购能力有深入吗？横向能力方面，产品、不动产管理、公司治理能力有强化吗？

对于消费者来说，房子作为此前多年最炙手可热的资产，是否还能持续其投资价值？

近日，民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在公开场合对上述话题发表了见解——

房子是用来住的，不是用来炒的。

这句定调，是由内而外贯穿了整个房地产调控的基本法则。

关于房地产监管政策的变化趋势，钟伟表示，目前政策的总基调与颇具代表性的2017年3月份房地产调控政策没有任何改变，房子的居住属性一直在被反复强调。

钟伟认为，未来房地产监管政策相对会比较稳定，他表示，明年市场调控还是会延续目前的政策惯性，周期性放松并不会到来，趋势性煎熬仍是未来的主题。

但钟伟提到了一个担心，房价预期的逆转——房价会一直涨下去的预期已经持续了20年，当前受到多家规模房企陷入流动性危机的影响，或许公众对于房价的预期会倒过来，这将背离“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

在钟伟看来，房地产企业的实力分为纵向能力和横向能力，两者共同决定了房企的整体水平。

纵向能力主要指房企的财务、金融、市值管理及兼并收购能力。

钟伟表示，如果把房地产看成一个准金融产品，跨周期运营的时候，大多数房企的薄弱点其实是纵向的金融能力、融资能力。

他以华润为例，其强大的融资能力决定了，在长周期、大体量的城市运营和城市更新项目方面，华润这种优秀企业具备一骑绝尘的优势。

钟伟认为，纵向金融能力也决定了企业的估值水平，纵向金融能力优秀的企业，往往能够在金融机构得到较高的客户评级，在资本市场拿到较高的估值。

他进一步强调，规模化全国性的房企，需要学习商业银行，进行资金合理配置以及建设内部资金池，将集团相对有限的金融资源配置到最有效率的区域市场、城市和项目中，逐渐淘汰回报确定性比较差的、周期比较长的项目，继而逐渐从全国普遍撒胡椒的公司，瘦身变成只深耕有持续稳定回报区域的健康公司。

而横向能力主要指企业的产品、不动产管理、公司治理能力。

钟伟分析认为，公司治理能力并不是指集团对区域、城市、项目公司的三级或两级管控，或者是按照战区进行的扁平化管控，而是模块化管理。

对于集团来讲，如果总估值高度依赖于开发销售模块，即便公司拓展了物业管理、商业等模块，其总估值也不会高。

钟伟表示，模块化公司治理的关键是实现所有者权益最大化，让各个板块相对独立，并把成熟的板块价值在资本市场予以兑现。

03 房地产行业的未来

钟伟认为，房地产依然处于变革前列，未来的住宅形态还有很大的想象空间，美好生活的居住需求有无限延展性，所以新崛起公司进行弯道超车的机会还在。

根据此前权威机构的调查，大城市的家庭财富配置里，房产占家庭财富净值比达到百分之七八百。

谈及房产作为资产配置手段的预判时，钟伟认为，如果要调整资产配置，尽量选择淘汰房龄较长的房产，总体上，他认为房地产配置已经走出了“应该大量持有”的阶段，也就是资产超配的阶段，未来股票、基金等权益类配置将变得重要起来。

他并建议，财富资产到达一定高度的家庭，家族信托不失为一种可靠而适宜的选择。

END

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