招商蛇口成都打造“全域TOD”，中小房企的机会在哪？

1992年，美国新城市主义倡导者彼得·卡尔索普在著作《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》中，第一次总结出TOD的概念，即“交通引导开发”。

在城市发展对交通、时效要求日益增长的时代背景下，包含住宅、商业、教育等多业态配套的站城一体生活区，能够使公共交通使用最大化的开发模式的TOD热度陡增，成为越来越多世界级轨道城市的必然选择。

而中国城市的TOD综合开发，还被赋予了另一层意义，它能优化交通结构，推动城市减排，促进实现碳达峰、碳中和。

作为率先将公园城市理念与TOD综合开发相结合的城市，近年来，成都在TOD建设上不断发力，并探索了一条独具特色的TOD之路，也给房地产企业带来新的发展机遇。

01首倡打造“全域TOD”，成都开启统筹开发模式

根据《中国城市轨道交通2020年度统计和分析报告》，截止去年年底，中国已经有45座城市拥有城轨，一共有244条线路，长度7970公里，平均每天的客流，达到700万人次。

此外，有57个城市的297条线路在建，总长度在7000公里上下。

▲数据来源：中国城市轨道交通协会《城市轨道交通2020年度统计和分析报告》

虽然地铁建设如火如荼开展，但对于大多数城市来说，地铁其实是个亏本生意。

截至目前，有22座城市的地铁公司披露了2020年度财务报告，其中成都和北京，除去政府补贴，净亏损分别为76.68亿元和73.07亿元。

与京蓉二城相比，深圳地铁净利润却达到111.02亿元，而助它赚钱的主要秘密便是实施“轨道+TOD开发”模式。

▲TOD理念城市级站点圈层布局模式图

根据深圳地铁集团年报，企业已经累计获得了15个轨道沿线上盖项目的开发权，并且在2020年全年，卖出了171亿元的房子。

相比于仅30多亿的票价收入，TOD模式成为了地铁公司的“印钞机”。

▲来源：深圳地铁集团年报

2020年，武汉地铁土地一级开发收入53亿元，占营业总收入的63%。

宁波轨道交通集团商品房销售收入将近50亿元，占总收入的92%。

TOD土地综合开发成为越来越多地铁公司的来源支柱。

2017年，成都作出大力实施TOD开发的战略部署，不足两年，成都正式启动实施14个TOD项目，其中陆肖、双凤桥、中环、梓潼宫TOD“四子”于去年底陆续亮相，进展迅速。

在今年3月的成都首届TOD发展论坛上，成都首次提出将建设全球TOD典范城市。

区别于一些城市TOD“点状”开发的特点，成都率先以“全域TOD”的宏观发展模式，将对成都市轨道交通远期线网规划的数百个站点和数十个车辆基地进行统筹开发。

2020年末，成都一口气新开5条地铁线路，运营里程大幅提高，一跃成为轨道交通第三城。

而待2024年成都城市轨交第四期建设完成后，成都市将形成总长约692公里的轨道交通网络。

与此同时，成都城轨交通客运量占公共交通客运总量出行比率也在2020年首次突破50%达到50.2%，增幅超过北上广深等城市，也远超中心城市平均38.7%的出行比率。

▲成都TOD政策路线图 图片来源：亿翰智库

无数的事实证明，TOD能为城市带来区域活力和价值。

可以预见，在“全域TOD”的政策指导下，未来，成都几乎每一个地铁站点都会进行综合开发，轨道交通给人们生活的变革影响将进一步得到强化。

02 TOD成“下半场”破局关键，中小房企或迎“突围”良机

城市轨道交通建设如火如荼，TOD模式成为当下地产商寻求转型发展的突破口。

不完全统计，已涉足或正在涉足TOD的房企已超过20家，包括龙湖、万科、绿地、招商蛇口、碧桂园、保利等。

对房企而言，中国房地产市场已进入深度调整期，传统住宅开发业务逼近天花板，TOD作为一种绿色、可持续发展的模式，远期回报率诱惑巨大，且市场广阔，被不少房企视为破局关键。

易居房地产研究院与西南交通大学TOD研究中心报告表示，全国城市轨交车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间，市场规模将达到5万亿元，是房地产领域不折不扣的新蓝海。

但是，并是所有开发商都能在这块市场中分得一杯羹。

与传统的房地产开发不同，TOD项目同时兼具开发与运营，周期长、投入大、难度高，对房企的实力具有一定门槛要求。

在这一进入壁垒下，TOD项目普遍由地铁公司和房企合作开发，常见的合作模式有项目公司合作模式、股权合作模式、收益权合作模式三种。

▲制图：克而瑞

以成都为例，由成都轨交集团拿地主导，通过股权转让引入保利、万科、招商蛇口、龙湖等大型房企企业合作开发TOD项目，已逐渐成为成都TOD项目与投资开发企业最为典型的合作模式。

今年9月17日落幕的成都二批次集中供地，成都轨道交通集团共获得6宗TOD用地，西南联合产权交易所网站公告显示，目前这些地块涉及的4家建设运营企业正在进行股权转让。

▲图片截自西南联合产权交易所官网

值得一提的是，本次拟出让的4家企业股权，都明确表示允许联合体参与受让。

虽说联合体牵头单位需拥有“上一年度排名中国房地产开发企业综合实力前50强或商业地产综合实力前30强”、“主体信用评级不低于AA+级”等严苛条件，但联合体成员单位的要求并未那么高，这无疑将进一步推动中小房企参与到成都TOD的建设中来。

按照成都市规划，到2035年，成都市轨道交通线网将达1696公里、线路将达35条，拥有714个站点和80个车辆基地。

以城市功能与轨道交通功能为主要分级影响因素，结合发展实际，成都将轨道交通站点分为四级——城市级、片区级、组团级和一般站点，分别规划建设16个、45个、125个和528个。

如果说头部房企主要参与城市级和片区级站点开发，那么数额庞大的组团级和一般站点，中小房企或将迎来机会。

▲成都轨道交通远期规划站点分布图

众所周知，房企近年来的日子不好过，大型房企出现债务违约已不鲜见，而“三道红线”加身，行业融资环境趋紧，加上新房限价与集中供地政策挤压房企利润空间等重重压力下，中小房企更是生存压力加剧。

因此，在打造出有特色、有品质的人居产品，树立较好口碑的同时，联合拿地、联合开发“抱团取暖”便成为了中小房企“活下去”的现实考量。

在符合相应入围条件的基础上，中小房企如果能以联合体成员单位身份‘傍大款’找到与头部房企联合进行TOD开发的机会，不失为企业实现发展突围的一种方式。

有业内人士如此表示，此举也将更大范围调动企业力量和社会资源进行数百个TOD项目的打造，也将助力成都“全域TOD”目标的更快实现，毕竟头部房企“胃口”有限，也无法做到大包大揽。

随着成都全域推进TOD不断落实，将有更多房企入局成都市场。

对中小房企而言，市场剧烈洗牌，“剩”者为王，企业结合实际顺势做出调整，每多坚持一天，就能打败更多竞争对手，在“逆流”中寻得转机。

财经股市行情新闻:上证指数 3547.34 +0.82% 深证成指 14451.38 +1.45% 道琼斯 35730.48 +0.68% 纳斯达克 15443.27 +1.36%，财经股市大盘资讯成都打造“全域TOD”，中小房企的机会在哪？招商蛇口。