房地产金融-房地产金融的特点

房地产金融相关知识

以下关于房地产金融的相关知识请高手帮忙回答 1、房地产开发商预售商品房所得售楼款属于（D ） A、企业的权益金 B、企业的应收账款 C、企业的固定资金 D、企业的负债 2、复按贷款是指（C ）。 A、按揭贷款取得人要求增加的贷款 B、按揭贷款取得人向另一家金融机构要求以同一财产办理的按揭贷款 C、办理了按揭贷款的金融机构以受押物为抵押向另一家金融机构请求按揭贷款 D、按揭贷款取得人把抵押贷款转移给第三人 3、投资经营性房地产，在收益一定的情况下，期望收益率越高，房屋的价值（ A）。 A、越高 B、越低 C、不变 D、与其无确定关系 4、银行的房地产受信业务主要是（B ）业务。 A、房地产信托 B、房地产开发和经营贷款 C、住房抵押贷款 D、房地产存款和借款 5、若贷款人希望得到5%的实际贷款利率，通货膨胀率为6%，那么设定的贷款利率应是（ A）。 A、11% B、11.3% C、12% D、12.4% 6、企事业单位为了进行金融结算，在银行开立单位账户，应遵循（B ）的原则。 A、由中国人民银行分支机构核发的开户许可证所指定的银行办理 B、账户的开立和撤消都需向中国人民银行申报 C、自主选择开立账户的类型和账户数 D、按照协议银行可代办存款和划转账的业务 7、房屋抵押贷款证券化（MBS）属于（ C）。 A、房地产融资证券化 B、房地产实物产权证券化 C、房地产债权证券化 D、房地产担保证券化 8、能把房地产金融机构已形成的贷款资产债权转变为货币资金的是（ C）。 A、房地产抵押贷款一级市场 B、房地产抵押贷款二级市场 C、房地产投资信托机构 D、房地产抵押银行

论述房地产业与金融业的关系

房地产业的发展，需要金融业的优质支持。房地产业生产周期比较长，用的资金很大，只靠开发商自己的资金，而没有金融业的支持，房地产业的发展速度会很慢。房地产业的发展之后，因为房地产资金量大，对于扩大金融业的业务量有利。支持房地产发展，增强了金融业的范围，促进了金融业向多元化发展，是金融业支持整个国民经济发展的一个很重要的方面。金融业抵押品是非常重要的，房地产不是移动的，可以保值，他和金融业自然而然成为了密切的伙伴。可以简单的说，房地产业的发展，需要金融业的优质支持，而房地产业的发展，也为金融业发展发生了很重要的积极动力，这是一个相辅相成的关系。房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系。一方面房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持，另一方房地产行业又成为金融业新的增长点。金融业在支持房地产行业的发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的前景。房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，互惠互利，形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。客观来讲，很多房地产开发企业并不希望过多地依赖银行贷款，其毕竟会加重利息负担。与此相关的问题是直接融资渠道（证券、债券等）仍然不够畅通。据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。

房地产金融的特征及主要作用

一、发展房地产金融有利于筹集更多的资金，加快房地产业的发展　　在房地产业的融资过程中，金融业最具筹集资金的优势，能够把社会的闲散资金吸收进来，变分散为集中，变小额为大额，变短期资金为长期资金，及时补充“血液”，解决房地产业生产与经营中遇到的资金循环困难，保证再生产的顺利进行。　　二、发展房地产金融可促进金融业的繁荣　　金融业所吸收的资金，一定要以流动性、安全性、收益性为原则，抓紧机会寻求出路，取得最佳的经营效益。而在众多可供选择的产业中，投向房地产业是较为理想的选择。这是因为：首先，房地产业开发经营的对象是土地、房屋等不动产，其贷款一般以房地产作抵押，贷款额度一般不超过抵押物价值的60％一70％，若到期不能偿还贷款，银行可通过拍卖抵押物来收回本金，故风险小，而且由于房地产具有增值性、不可移动性，通常情况下不会贬值、被盗，损耗小，是可靠的抵押品，所以金融业向房地产业投资，资金安全可得以保证；其次，金融业通过发放房地产贷款，直接投资开发或经营房地产，开展房地产结算、审核、财务管理、房地产咨询、代理房屋购销等方面服务，不仅拓展了金融业务，扩大了贷款范围，而且可分享房地产业的高额利润，使金融业的利润率水平提高；最后，金融业可通过开发、投资一些大型房地产项目，树立自己资金雄厚的良好形象，得到存款人的信赖与支持。　　三、房地产金融的发展可带动众多相关产业发展，从而促进国民经济发展　　房地产业的产业链较长，与其他行业关系十分密切，如建筑、建材、机械、家具、电子产品、装饰材料、交通运输等行业，房地产业的发展必然会带动这些相关产业的发展。而且，近年来由于房地产金融的起步使得城镇大批小区、各种花园得以建成，这些新的住宅区又带动了商业、饮食业、文化教育事业的发展。这样，巨大的产业关联性必然带动整个国民经济的快速发展。　　四，房地产金融的发展，对市场的培育有催化和促进作用　　我国现阶段市场体系还不够完善，金融市场发育迟缓，房地产业发展资金严重不足，制约了土地及房屋的开发建设、消费，这就急需金融业的扶持。发展房地产金融，推动并且催化了房地产生产经营领域中与之相关的金融商品如货币、资本、债券、股票进入金融市场，增加了房地产市场上的有效供给与需求，促进了金融市场及房地产市场的发育成长。　　五、发展房地产金融能有力支持我国住房制度改革　　住房制度改革的根本目的是要加快解决城镇居民的住房问题，使城镇居民安居乐业。尽管自80年代以来，我国一直在探索住房制度改革的路子，其中也摸索出不少经验，解决了一大批城镇居民的住房困难。但从总体上说，传统的福利分房制度并没有得到彻底改变，住房消费资金的良性循环无法建立。自1998年下半年开始，我国住房制度改革进入了一个新阶段，即实施住房分配货币化，将原来用于建房、购房的资金以住房补贴、住房津贴、住房有价证券的方式发给职工，由职工自己到市场上购买或租赁住房，从而实现住房的社会化和商品化。而要让居民愿意买房，买得起房，就需要金融业开展多种形式、多元化的个人住房抵押贷款，扶持居民住房消费，促进住房消费市场的发展和形成，从而彻底解决我国居民的住房问题。中国人民银行已决定从1998年起取消对国有商业银行贷款规模的控制，修订了《个人住房担保抵押贷款暂行办法》，允许所有商业银行开办个人住房抵押贷款业务，延长贷款期限，简化手续，1998年的住房贷款达l000个亿以上，这说明住房抵押贷款在房改实施中已发挥了巨大的推动作用。

房地产金融的特点

房地产金融的特点有：1.集中性。2.资金周转期长。3.资金运动固定性。4.资金增值保值性。5.风险性。风险有政策风险、决策风险、自然风险、财务风险。房地产市场的特征：1.房地产市场是信息不充分的市场。2.房地产市场的区域性强。3.房地产市场产品的差异性。4.房地产市场的垄断性5.房地产市场是房地产权益的交易市场。6.房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏。