房地产reits基金-房地产信托投资基金的特点

房地产投资信托基金RELTS的特征主要包括哪几个方面？

reits基金

房地产基金与房地产信托到底有什么区别

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。　　区别在于基金是投资于股票，相当于投资虚拟产业资本，实际是在资本市场上的的投资而信托所做的是实业方面的开发，资金参与的可能是某个项目，并非是仅仅入股，可能会参与具体的事宜。　　房地产信托是信托公司作为金融机构，从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6K万-3亿之间。目前国内做很多了。　　房地产投资信托基金，又称REITS，门槛一般是1000万人民币以上或者更高，期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般木有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内比较少还。

房地产私募股权基金和REITS区别

REITs实际上属于信托的一种，性质上等同于公募的基金。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。也就是说，REITs是一种公募的房地产信托产品。其本质就是信托，是一个拥有和投资房产的载体，但通常可以上市交易和流通。也有部分私募的REITs，但不是主流。 同时，REITs本身也是基金。这并不与REITs是信托产品相违背。因为任何基金都可以叫“单位信托”，证券投资基金、产业投资基金都可以视为信托.私募股权基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。私募是相对公募来讲的。当前我们国家的基金都是通过公开募集的，叫公募基金。如果一家基金不通过公开发行，而是在私下里对特定对象募集，那就叫私募基金。公募和私募就是他们最大的区别

REITs(房地产投资信托投资基金)在中国的发展前景如何

中国可以资产证券化的物业类型有限，相关政策不清晰，税收体制没跟上，运营和资产证券化人才缺乏，是REITs在中国发展受阻的主要原因。现在政府已经意识到要帮助企业解决问题，在房地产资产证券化方面提供更完善的配套政策，尤其是税务的调整和改革。在未来的三年，REITs(房地产投资信托投资基金)将在中国有跨越式发展。”

求中国大陆地区的房地产信托投资基金公司（REITs）名单

房地产信托投资基金房地产信托投资基金陷入混局成为开发商的幌子融资之迫REITs(房地产信托投资基金)，正在成为房地产商的另一个幌子。“乐观估计，我们将会于11月在香港发行房托基金(REITs)。”越秀城建内部人士日前大方透露。越秀投资0123.HK将旗下部分市值大约20多亿元的商业物业，以REITs的形式分拆在香港上市。换言之，计划倘若通过，越秀城建REITs或将成为香港首只REITs，也将实现以中国物业为组合的REITs在国际资本市场中的“破茧而出”。除了越秀城建，华银投资与深国投也是当下最热门的REITs发行者。众多REITs响应者不惜“以身试法”，除了REITs的收益率与可控制性颇具吸引力外，还在于，生意人与生俱来的那一种抢占利润高地的心态。今年6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，核心内容就是：在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产。换言之，境外资产可以在香港发行REITs了。这样一来，已于2001年开放的新加坡REITs市场，在面对中国内地房企发行REITs时又多了个竞争对手，而且这是一个资本更为活跃的与中国大陆血脉相连的国际市场。新加坡自1999年准许REITs上市以来，已有5只REITs在挂牌交易。香港于2003年7月正式公布《房地产投资信托基金守则》，但境外资金无法进入发行REITs，尤其是2004年香港领汇基金官司缠身而中途退出后，各方对于推出REITs更为审慎。一个明显的例子是，去年即开始筹划在新加坡发行REITs的越秀城建，近期才传出发行REITs的具体消息，据接近该公司筹划REITs项目的知情人士透露，选择新加坡是高层最初的想法，那时香港对内地企业发行REITs有一定的限制，而在这个过程中，城建集团已经完成了与香港越秀的资产重组，并更名越秀城建，顺利蜕变成一家港资公司，在REITs的前期资产审核与评估方面省却了很多繁琐细节，为改道香港发行REITs做好了铺垫。“我们准备发行REITs的消息传出后，越秀投资股价也看涨了。”越秀城建相关人士对REITs的进展显然很满意。华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤曾在公开场合明确表示，该公司正在运作的REITs年底前便可在新加坡上市。“我们收购的物业资产总值已经超过3亿美元，达到新加坡股市对一只REITs规模的基本要求，目前新加坡星展银行(DBS和瑞士信贷第一波士顿CSFB是我们的承销商，同时提供资金支持。”该公司首席财务官齐霁在接受媒体采访时宣称，“一切顺利的话，上市计划有可能提前到今年11月实现。”深圳国际信托投资有限责任公司(以下简称深国投)也正在低调进行REITs上市的前期工作。今年7月份，嘉德置地旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司(以下简称深国投置业)和深圳市深国投商业投资有限公司签署的协议，以33.73亿人民币收购深国投旗下的15家购物商场的65%股份；此后，深国投置业又与美国最大的商业地产信托投资公司西蒙房地产集团以及摩根士丹利房地产投资基金签署了一项涉及12家新建商业中心开发计划的框架协议。深圳市德思勤咨询公司投资总监胡宁较为熟悉深国投REITs之旅，他表示，“和嘉得置地的合作是因为嘉得置地可以将深国投的资产收购打包到新加坡通过REITs上市，和摩根士丹利、西蒙合作则会给深国投物业带来更多机会，摩根士丹利甚至可以把深国投带去REITs发展最成熟的美国”。来自大连万达集团内部的消息是，在以40%股权换取美国一知名投行80亿元人民币的资金后，双方还将进一步展开合作——选择万达的一部分购物中心打包成资产包，于明年一季度以REITs的形式境外上市

房地产信托投资基金的特点

REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

国内有哪些房地产基金/信托？

房地产基金，国内的没有。仅有的几个都是国外的

房地产信托投资基金的风险

上市交易的REITs会同时受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响,在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下,会影响基金的收益水平。此外,由于目前我国境内还没有公开上市的REITs产品,因此,不管是直接投资还是通过QDII基金间接投资REITs,投资者都可能面临其他境外投资的特定风险,主要包括汇兑风险、外汇管制风险、境外税法风险等。REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策略，有效保障了基金的获益能力。1、建立完善相关配套制度发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则:第一,委托人要实现自身利益最大化,必须向代理人授予权利,而且授予代理人的权利必须是适度的,有保留的;第二,委托人要实现自身利益最大化,必须对被授予权力的代理人进行监督和约束;第三,委托人要实现自身利益最大化,对被授予权利的代理人必须进行激励。在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。此外可以借鉴美国的经验,引入独立董事制度。即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事,明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。独立董事是决定有关基金利益事项的,而不是对投资公司的事项作出决策。这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务, 而不是仅仅为公司的股东利益服务。只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革, 不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构,建立监督机制和激励机制,完善信息披露制度,保证REITs 运作的透明度,才能为险资投资创造良好的环境。2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构发展REITs，首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处，另一方面业带来了代理问题，损害了委托人利益。委托人可能由于缺乏专业知识，难以进行有效的监督，因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。这样能为信托受益人（保险公司）谋取更多的利益。3、尽快出台相应保险金投资不动产的法律文件2006年，保监会发布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,该办法对于提高保险资金运用水平和促进经济建设起到重要作用。然而,鉴于房地产行业的高风险性,保险行业对于险资投资房地产一直处于谨慎探索阶段。随着保险公司治理结构的发展及风险管控能力的提高,险资投资房地产逐步提上议事日程。2008 年国务院办公厅126 号文件也对相关问题进行了引导和鼓励。对不动产法律文件的制定可以参考《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,制定《保险资金投资不动产管理办法》。引入独立监督人,并对委托人、受托人、受益人和托管人以及参与投资计划的其他当事人的权利、义务做出具体的规定,确定投机计划中的投资份额和投资期限,详列投资范围等。同时加强信息披露、风险管理和监督管理,使险资投资不动产的风险最小化。4、专业性的复合型人才培养REITs基本上是权益类产品，而这类产品的收益率并不是固定的，基本上取决于REITs的管理团队能力。它的运作复杂，专业性强，需要有一个能既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理，制定最优投资策略，降低风险，提高收益。5、建立监管制度信息的公开化、透明化有利于保护投资者的利益，对投资者作出决策起到了决定性的作用。将REITs的监管任务明确于银监会或证监会或保监会的管辖组织，避免监管出现错位，这样有效的监管增加了保险资金投资REITs的安全性。