基金000506房地产税：一只靴子落地，市场莫名焦虑

这或是一个被载入史册的时刻。

10月23日，第十三届全国人大常务委员会通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

△ 截图自中国人大网

喊了10多年的全面征收房地产税，现在终于有一只靴子落了地。

财政部、税务总局相关负责人表示还在抓紧制定试点办法，但市场已如惊弓之鸟。

就像那则在朋友圈中疯传的消息一样，《上海房叔一次性抛售93套房产，套现4.5亿元》。

尽管与事实略有出入，但 “ 疯传 ” 本身就表明：紧绷的市场在这一标志性事件的瞬间冲击下，贪婪和恐惧被同时放大到极致。

制造恐慌肯定不是政策出台的初衷。

这几天，UP君连线了多位成都房地产观察者。

大家的基本看法高度一致：

一、从短期看，房地产税改革试点释放出的强烈信号，会扭转市场对于“房价一直涨”的预期，有“稳房价、稳增长、稳预期”的作用；从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。

二、成都列入房产税新一批试点城市的可能性很小。

三、对于多套房产持有者，未来五年是一个重新配置资产的重要“窗口期”，城市优秀地段和配套的优质物业仍然值得继续拥有。

向上智库专家路鸣认为，房地产税改革试点短期内最大的影响是心理层面，特别是部分持有多套房者比较焦虑，可能会出现抛售行为，但是从中长期来看，房地产税是所有发达国家必须要走的路，一则能解决 “ 土地财政 ” 痼疾，二则有助于实现 “ 共同富裕 ” 。

至于想要靠征收房地产税来打压房价，那纯属想多了。

因为房地产具有金融和商品双重属性，税务成本可以转移到使用者身上。

上海和重庆的前期试点也证明了这一点。

两地从2011年开始征收房产税，上海仅针对新增购房，不征存量；重庆仅针对高端住房。

这十年间，近似“普遍征收”的上海，商品住宅均价上涨了一倍多。

预想的 “ 恐慌性抛售 ” 也并未在成都出现。

大唐房产双流某门店店长陶成表示，成都二手房市场最近陷入僵持状态，倒不是因为 “ 房地产税 ” ，而是因为今年发布的 “ 二手房成交参考价 ” ，比实际市场价低了三成左右，卖方不愿意降价，买房也拿不出更多的首付款，最近看房的人少了一半。

在他看来，房地产税主要是为了打击“炒房团”，而成都市场中的投机氛围并不浓厚，大多数拥有两套房的人都是处于“居住+投资”目的，传言中的 “ 房叔 ” “ 房爷 ” 极少。

所以对于 “ 房地产税 ” ，买卖双方都很 “ 淡定 ” 。

成都会不会列入新一批试点城市？多位观察者表示，概率很小。

中城委四川秘书长姚科认为，深圳、上海、重庆，杭州，海南或将成为首批试点大概率城市，因为上海和重庆之前就有，此次很大可能会在原有基础上优化调整；此前的房地产税改革试点工作座谈会上,多位专家也建议在深圳，海南等城市先行先试。

其他如浙江作为共同富裕示范区，进行试点的可能性也非常大，特别是省内核心城市如杭州、宁波等；此外南京、苏州等长三角热点核心城市也有可能。

而成都人口总量破2000万，住房市场长期供不应求，且受成渝双城经济圈建设规划纲影响，列入房地产税新一批试点城市有小概率可能性。

△ 成都近10年来每年都有超50人口净流入，2020年常住人口超2000万，践行新发展理念的公园城市建设更是走在全国前列

贝壳研究院成都分院院长付跃华认为，本轮房地产税在选择试点城市上，将会充分考虑居民家庭承受能力，以保障基本居住需求为前提，更加注重调节居民家庭财富差距，更好的实现共同富裕目标。

路鸣则认为成都可能性不大，新政策一般会选择东部发达地区试点，因为发达地区房价高、收入高，市场的忍受程度也要高一些；而成都房价本身不高，即使开征税额也比较低，意义不大。

陶成也印证了他的看法。

在他近期接触到的客户中，大家都没有怎么提及 “ 房地产税 ” ，对于刚需购房者来说，该下手还必须得下手，而且下手要快。

按照全国人大决定， “ 授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

” 也就是说，从试点到全面征收，有一个五年的 “ 窗口期 ” 。

从上海、重庆前期实践和目前政策导向看，两套以下房产持有者，基本不用担心会受到“房地产税”影响。

但是对于三套及以上房产持有者，这五年非常重要。

付跃华表示，房地产税作为外生变量，主要通过增加房屋持有成本对超过免征面积的住房持有人产生影响。

因此，超额房地产持有人的决策取决于持有房屋获取的超额收益与持有成本之间的权衡。

这是一道并不太难的算术题，有一位拥有丰富经验的投资者给出了两条具体操作建议：

一、置换重组。

将手中的“老破小”或位置偏远、持有成本高、租金回报低的房产尽快处理掉，置换为城市核心优质资产长期持有；

二、换赛道。

重点关注一些地段优越、租售比高的公寓产品，这类产品不仅总价低、租金高，有专门的第三方团队帮忙打理，而且变现能力强，是非常不错的投资选择。

△ 成都某公寓总价约40万，因为超强的盈利能力成为“网红盘”

第二条建议有点颠覆一般人的认知，但是来自市场最前端的陶成也持同样观点。

他发现90后群体并不太关注公寓与住宅的区别，只要离地铁近、点外卖快就OK，这其实是房产消费理念的一个重要改变。

至于城市优质资产的衡量标准是什么？业内人士王捷强调，成都作为新一线城市之首，近十年来每年都有超50人口净流入，住房需求旺盛，长期供不应求，首先基本面非常好，在这样的城市只要锁定主流发展发向+优秀地段+品牌实力大开发商推出的优质产品，就是毫无疑问的城市优质资产。

历史证明，这类优质资产仍然是抵御通货膨胀、穿越市场周期的最佳选择。

看来，不管大时代怎么变，选择资产的黄金法则仍然没变；至于重组的最佳时机，受访者一致认为，在改革试点实施办法出台之前，不妨报以观望。

最后，大家都不约而同地提到一个关键问题 —— 不管现在还是未来，投资固定资产仍然是中国家庭最稳健的选择！

毕竟， “ 稳 ” 字当头，是政策制定者和老百姓的最大共识。

*这条微博虽然发布于5年前，但仍有强烈的现实意义。

图据新浪微博樊建川

- Tips -

目前可参考的主流房地产税模式

欧美模式的税制设定上“宽税基、低税率、以支定收”，税率设定一般采用比例税率，推行的国家如美国、加拿大、英国等。

东亚模式下有征收较高的惩罚性税率，有用于打击房地产投机炒作、调控房价的考虑，比如日本、韩国、新加坡等东亚经济体。

在税率上，不同国家都有比例税率和累进税率的收取方式，比如美国地方政府 “ 以支定收 ” 自主确定税率，2018年各州实际税率介于0.27%-2.4%；德国的西德统一是0.31%-0.6%，东德是0.5%-1%，各市政府自行确定稽征率调节实际税率；日本固定资产税统一基准税率1.4%，各地政府还有一定的自行调节空间。

有数据显示，房地产税支出这些发达国家占比大致在2%-3%，注意，这只是家庭年收入作为基础，所以整体运行下来，其居民实际房地产税负并不高，对比它们的房价上涨的幅度，这个比例其实是完全可以接受的。

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