泛海控股泛海控股转型不顺利 武汉CBD建设被拖垮

泛海控股仍未摆脱困境。

继去年巨额亏损46亿元后，今年第一季度海洋控股又亏损1.49亿元。

在看似窄幅亏损的背后，勉强卖地赚了30.66亿元的收入。

曾经年利润超过31亿元的泛海控股为什么会走到现在这一步？近日，支点财经记者进行了采访。

武汉中央商务区的许多项目已经关闭

泛海控股出售的土地是武汉中央商务区的一部分，是泛海控股主要控股子公司武汉中央商务区有限公司的重要项目，绿城中国是收购方。

这笔交易很快完成，今年1月6日宣布土地出让，3月20日完成转让。

记者了解到，武汉公司于2007年取得了该地块的土地使用权，包括机动车停放用地、商业用地和居住用地，建成面积约17.52万平方米。

本次交易前，土地使用权已抵押给银行，抵押担保的未偿债权余额为6.71亿元。

泛海控股并未隐瞒卖地原因，但承认是为了优化公司资产结构，改善资本状况。

武汉中央商务区，包括上述地块，是由泛海控股20年前规划的。

武汉中央商务区原址为王家墩机场，位于汉口主城，占地约7.41平方公里。

早在2002年，为了开发建设武汉中央商务区，泛海控股成立武汉公司，承担了2.67平方公里核心区的开发建设。

根据规划，武汉中央商务区应形成以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主，“立足中部、面向世界、服务全国”的现代服务中心，以及集会展、零售、酒店、住宅等功能于一体的综合性城市中心。

其中，泛海控股规划的主要标志性建筑包括泛海时代中心甲级写字楼、5A商业综合体武汉中心大厦、超大型综合体武汉世茂中心、国际全方位商业服务综合体泛海国际SOHO城等。

2007年，泛海控股获得相关地块的土地使用权，两年后项目正式开工建设。

截至目前，在武汉中央商务区项目中，泛海控股已建设了泛海国际SOHO城、泛海城市广场、泛海国际创业中心等多个商业项目，以及约十个住宅项目。

记者梳理了泛海控股的年报，发现2011年以来，以武汉中央商务区为代表的华中项目贡献了400多亿元的营收。

未完工的海洋时代中心

然而，武汉中央商务区泛海控股的许多未完成项目因缺乏资金而长期关闭。

5月8日，记者走访现场，发现泛海时代中心两栋建筑玻璃外墙仅施工一半，另一酒店项目一栋建筑主框架结构未完成，武汉世茂中心土地挖掘施工工作未进行。没有工人在这些项目上工作，他们都处于封闭状态。

未完成的酒店项目

记者还注意到，从立面上看，武汉中心大厦已经竣工。

一名值班保安告诉记者，大楼内部建设还有很多项目，包括消防设施等。“这些项目因为缺钱已经暂停一两年了”。

这一声明也得到了泛海控股内部员工的证实。“相关项目已经停工很久了，目前还没有接到复工通知。”。

武汉中心大厦立面竣工

武汉中央商务区还有大量未开发地块。

根据远洋控股披露的信息，武汉中央商务区规划总建筑面积为414.29万平方米，而截至去年年底，剩余规划建筑面积为287.4万平方米未开发。

这意味着在十多年里，只有30%的t

此前，去年12月底，武汉公司通过其青岛公司将青岛远洋国际购物中心以8.88亿元的价格转让给信达金融。

今年3月，另一债权人中英亿利资产管理有限公司起诉武汉公司，理由是后者拖欠贷款本金13亿元。

4月，泛海控股披露的信息显示，武汉公司向山东高速公路环球金融租赁有限公司申请的20亿元融资尚未还清。

从天眼检查的信息来看，截至今年5月10日，武汉公司因未按时履行法定义务已被法院强制执行13次，执行标的约34亿元。

武汉公司被迫执行一些信息

此外，武汉公司因多次欠税被列入欠税公告名单。

欠税最高的是企业所得税，累计欠税约2.81亿元。

武汉公司欠税的一些情况

以上债务只是冰山一角。

根据泛海控股披露的信息，截至2020年底，武汉公司负债总额达到713.21亿元。

其中流动负债480.63亿元。

母公司泛海控股也无力支持武汉公司。

截至2020年底，泛海控股负债总额为1460.1亿元。

其中流动负债1136.19亿元，货币资金只有193.88亿元。

泛海控股的控股股东泛海集团也无能为力。

同期，泛海集团负债总额达到2363.29亿元。

其中流动负债1846.87亿元。

同样，相比债务，货币资金也不多，只有227.51亿元。

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此外，4月20日，泛海控股发布公告称，泛海集团及其一致行动人合计持有公司71.23%的股份，其中29.65%股份因债务纠纷被法院冻结。

天眼查信息还显示，截至5月10日，泛海集团因未按时履行法律义务被法院强制执行6次，执行标的超过57亿元。

泛海集团被强制执行部分信息

转型金融业务踩雷

泛海集团由山东威海人卢志强创立于上世纪80年代末。

其中，以房地产开发为主营业务的泛海控股1994年在深交所上市。

早年的泛海控股在北京、上海、深圳等一线城市核心地段成功开发多个项目。

2016年，泛海控股创下最好业绩，实现营业收入超246亿元，归属净利润超31亿元。

泛海集团的资产更为庞大，除核心资产泛海控股外，还投资了民生控股、民生银行、联想控股等多家上市公司。

2007年，卢志强以控制2609亿元的总市值，被称为内地“市值第一人”，并因此获得了“内地李嘉诚”的称号。

多位接受记者采访的业内人士表示，泛海控股走到如今的局面，与其从房地产转向金融业后的走向不无关系。

泛海控股自2014年启动转型，2020年1月，公司所属证监会行业分类更是从房地产变更为金融业。

其间，泛海控股耗资超百亿元进行了大手笔收购：2014年，出资30多亿元获得民生证券控股权；2015年，斥资20亿元获得亚太财险控股权；2016年，出资60多亿元取得民生信托控股权。

目前，泛海控股分别持有民生证券、民生信托、亚太财险44.52%、93.42%、51%的股份。

泛海控股转型不一定是坏事，转得好就走得顺。

但相对房地产来说，金融业的风险是险上加险。

城市运营专家、中国豪宅研究院院长朱晓红如此评价。

转型前后两年，泛海控股业绩直线上升。

取得最好业绩的2016年，房地产收入为185.5亿元，金融业收入为60.49亿元。

然而，此后泛海控股业绩急转直下。

2020年，营业收入为140.57亿元，归属净利润亏损46.22亿元。

数据来源：支点财经根据Choice数据整理

记者查阅泛海控股近年年报发现，自2016年起泛海控股在国内并无新增土地储备。

2019年，还将其北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目，以140多亿元卖给了融创中国。

泛海控股房地产收入由此大幅萎缩。

2020年，房地产收入仅为21.35亿元。

此外，泛海控股已建成的商业项目运营不佳。

以武汉中央商务区已建成的泛海国际SOHO城为例，记者5月8日走访其8栋大楼发现，根据楼层索引展示，每栋大楼都有空置。

其中，1号楼共有150多间办公房空置，空置率超过50%。

一楼商业铺面，也有部分闭店停业。

泛海国际SOHO城1号楼空置情况

泛海国际SOHO城一楼底商闭店停业门店

泛海控股金融业务虽持续增长，但未能弥补房地产业务损失。

2020年，泛海控股实现最好金融业务收入118.81亿元，但与其最好房地产收入180多亿元还有较大差距。

以民生信托为代表的金融业务爆雷，让泛海控股雪上加霜。

2020年的“80吨假黄金事件”，导致民生信托提供的40.74亿元融资被套。

记者从民生信托了解到，民生信托已通过自有资金对相关信托项目进行了足额兑付。

2020年，民生信托业绩同比大幅下降，实现营业收入22.43亿元，净利润亏损4.49亿元。

根据媒体报道，据不完全统计，由民生信托作为原告的诉讼纠纷或发起的执行金额，目前已超156亿元。

金融业本来就是杠杆行业，一旦某项资产出现风险，便会形成杠杆压力。

看懂研究院高级研究员程宇对记者说，“当压力出现时，必然要从其他业务上抽取资金来填补，进而导致其他业务无法正常开展。

面对困局，泛海控股进行了自救。

目前，正与交易对象筹划以23.64亿元的价格，转让持有的民生证券13.49%股份。

2020年，泛海控股已通过引入投资者的方式，以42.29亿元的价格转让了民生证券27.12%股份。

记者获悉，泛海控股正在加快引入战略投资者，同时拟对武汉中央商务区采取合作开发、股权合作、资产/股权转让等多种方式，盘活资产化解债务压力。

记者丨向阳

股市指数行情:上证指数 3429.54 -0.96% 深证成指 13917.65 -1.05% 恒生指数 27718.67 -1.81% 道琼斯 33727.50 +0.42% 纳斯达克 0 0%，财经股市大盘新闻资讯泛海控股转型不顺，武汉CBD建设受拖累泛海控股。