基金000897REITs即将发行 基金白色 暂时劝�

这几天很多人想让我讲讲REITs。

我一直在等，毕竟之前的各种信息披露，甚至包括询价，都与我们散户无关。

最后，下周一，首批9只REITs将发布。

你怎么看待这九个REITs？

我认为对于资深投资者来说是一个难得的新资产类别；但对于小白基金来说，最好是暂时停止。

不要把REITs当成“炒房团”或“租房者”，也可以是“租房者”和“租房者”。——中的一些科普文本，通过类比的方式介绍了REITs。

不过，在开始的时候，我要提醒主要一点，房地产投资信托(REITs)千万不要和近年来红得发紫、甚至引发诸多问题的“炒房团”混为一谈。

“活而不投机”是我们国家现在的大政策。

所以，REITs这种新的金融工具，肯定不会给你“炒房”的机会。这里的“房”是指普通的住宅建筑。

因此，租赁条款“承租人”和“承租人”不应与REITs合并。

事实上，如果中国的房地产投资信托基金真的是住宅类的，那就令人失望了。

毕竟中国住房2%的租金回报率真的没有吸引力。毕竟——REITs是一种追求长期稳定红利分配的“债券型”金融工具，所以住房无法满足这一基本需求。

事实上，即使在美国和香港相对成熟的REITs市场，REITs也从来不是以房屋为代表，而是以停车场、储物空间、写字楼、商铺等商业物业为主。

这一次国内第一批REITs也是同样的路线。当然，它更注重基础设施，最多是工业园区，没有商店。

所以，不要抱着“炒房”的想法去看待REITs。如果你这么认为，我觉得REITs根本不适合你。还不如劝你戒掉。

有必要区分房地产投资信托基金的产权和特许经营权。中国a股其实是后来者。

但说到创新，我们是“领先”的。

除了传统的产权REITs，我们这次还创建了特许经营权REITs。

下表是华泰证券编制的表格。请注意最后一栏，包括9个REITs，4个特许经营权，5个产权。

产权和特许经营权有什么区别？

差别大！

产权类，你买的REITs有相关房产的产权，比如蛇口工业园。因此，REITs到期后，这部分产权应由原发起人通过市场处置或回购实现。

而在整个生命周期持有这个REITs的现金流就是历年的分红，加上最终处置时的金额。

这部分金额的最终处置可能低于该产权目前的估值，也可能是由于经营收益或地价升值等因素，存在升值的可能性。

特许经营权不一样。你不拥有相应房产的产权，只获得X年收益的分享权，比如广河高速相应路段的收费权。

基金期限届满，现金流就结束了，没有最终处置回收金额的——房产升值贬值，与你无关。

直觉上你会发现，特许经营的REITs的年现金分配率明显更高。

下表是GF证券的总结，一目了然。

如果你了解贴现现金流，知道如何计算内部收益率，这个区别应该不难理解。

下表显示了简化的5年期房地产投资信托基金的现金流。

从产权类别可以看出，花100元购买后，每年将获得3.98元的分红，产权仍按上一年的100元实现，当年分红3.98元，总现金流为103.98元。

采用该方案，计算出的内部收益率为3.98%。

特许经营是完全不同的风格。100元获得五年的特许经营权后，每年可以获得22.45元的分红，但没有最终处置成本，所以五年内获得112.25元的总现金流，用IRR算法也是3.98%。

这两个内部收益率是一致的。归根结底，区别就是两者的现金流分配方案。产权类别年年少，上年多；特许经营权一年比一年多一点，但是最后一年没想。

如果你看到这里，你不知道IRR，也不知道为什么两者的IRR是一样的，那么建议停止。

第一批REITs的回报率是多少？目前，REITs已经公布了前两年的现金分配率。

不过派遣率已经用上表论证过了，其实直觉是没有参考意义的。

内部收益率是衡量房地产投资信托基金利润的唯一方法。

事实上，在第一批REITs中，有些在估值时只公布了内置收益率，这个值可以直观地作为这个REITs收益率的估计。

华西证券整理了9个REITs的估值，最后的贴现率可以作为参考。

在发行市值不高于净资产估值前提下，这个折现率可以近似视为这个REITs的估计收益率。

6-8%高吗？

对于保险这类追求长期稳定收益的基金非常好。

因此，我们可以看到保险基金非常渴望认购这些房地产投资信托基金。

当然，如果你心里满是顶流基金经理15%-20%的年化收益，

不能理解 REITs 的 6-8% 的收益率有什么吸引力的话，那么也还是劝退吧。

REITs 到底赚什么钱

REITs 作为一个新的金融工具，我们到底对其盈利应该做怎样的预期？

首先，老实赚派息，当作一个 「类债券」 来使用。

我相信保险公司，大多是做这个打算的。

如果你恰好有相对较高稳定现金流的需求——比如养老、支付房租，REITs 是个选择。

其次，赚产权升值的钱。

REITs 尤其是产权类的，某种程度上可以理解为一个企业，经营的好不好，对其未来营收也有影响。

就像几个产业园，所处的地理位置是不是能崛起，管理方能不能更好的招商引资提升入住率提高租金收入，还是很有讲究的。

今次招商蛇口许多机构看好，也是因为招商局的牌子。

最后，赚波段的钱。

一方面，「类债券」 就会受市场利率波动的影响，如果长期利率向下，理论上 REITs 也会价格显著上涨；另一方面，作为封闭式基金，若是出现非理性抛售，大幅折价，还能折价买入赚这部分的钱——当然可能更多反映在折价带来的派息率增厚上。

这些都会引发波段性机会。

买哪个 REITs

很快就是普通散户可以认购 REITs 了。

就我而言，会考虑四只 REITs。

首先是一对高速公路，广州广河还有浙江杭徽。

高速公路的优点就是相对稳健。

其次是普洛斯，作为唯一一个非国资的品类，又是仓储这样小众但在中国电商环境下极为热门的品类，值得考虑，泰康人寿都买了那么多，是有道理的。

最后是蛇口产园。

产业园中总要调一个，我也信赖招商局的能力。

怎么买？

REITs 有场内和场外两种认购方式，不过考虑万一 REITs 上市后大幅溢价，所以在券商即场内认购或许比较方便。

下面是几只 REITs 的代码和最低认购金额，来自华宝证券。

既然是在券商认购，显然你得有一个券商账户。

如果没有，可以拉到最后，注册一个华宝证券的证券账户，除了费率够低外，自动条件单、打新机器人、小 T 短线机器人、网格交易这些功能，业内也是有口皆碑。

如果已有证券账户，记得要开通基础设施基金的权限。

最后认购时，可以在委托软件中按照场内基金 - 场内认购的路径去操作。

下载 APP，点击交易，3 分钟急速开户按流程操作。

根据开户流程提示操作，流程简单

开户佣金默认万 2.5，加客服微信 huabaonanshan1，3 日内调整完毕。

除了低费率，华宝证券的交易还非常智能，类似打债机器人等功能，也是极为匹配低风险可转债打新的需求。

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