基金570001炒新热！首批公募REITs上市折价风险逼近 平安基金项目最悬
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公开发行房地产投资信托基金
2.
玩新思维”被屏蔽。
新经济E线获悉，自第一批公募REITs上市三个交易日以来，二级市场出现分化。
6月21日，首批9个公开发行的房地产投资信托产品上市。
首个交易日，9款产品均为红色，涨幅在0.7%至14.7%之间。
但好景不长，6月22日上市后第二天折扣风险迅速逼近。
那一天，多达4种产品折价交易。
其中，由CICC旗下ProLogis和平安基金管理的广州广和已经出现了折扣，最低分别达到3.77元和12.576元，分别比3.89元和13.02元的发行价低3.08%和3.41%。
同样，浙商资产管理旗下的浙江航辉，盘中一度跌至8.244元，比8.72元的发行价低5.46%。
在盘中交易中，红粘土创新基金项目唐嫣房地产投资信托(REIT)目前的最低价格为2.13元，比2.30元的发行价低7.39%。
此外，华安基金和郭芙基金管理的张江房地产投资信托基金和首都水务在上市后的第二天也进行了平盘交易。
到6月23日第三个交易日，惊心动魄的一幕再次出现。
虽然当日波动收窄，但广州广河再次跌破发行价，低点为12.96元。
收盘时，广州广河报13.026元，距离打折仅一步之遥。
所以从贴现风险来说，广州广和无疑是9个公开发售的REITs产品中最大的。
广州广和上市才三个交易日，却连续两个交易日破发，最后收盘勉强高于发行价。
玩新思维被屏蔽
新经济e线已经注意到，如果投资者在a股市场以“想新办法”的方式参与首批公募REITs，显然还没有尝到甜头，甚至遇到了阻碍。
截至6月23日收盘，在9只公开发行的REITs中，除了首都水务外，其余8只产品均较上市首日收盘价出现不同程度的下跌。
其中，首日涨幅居前的博世拉基金蛇口公园和AVIC基金首钢绿色能源也领涨。
6月23日，两只基金的收盘价分别为2.393元和14.288元，分别比上市首日收盘价2.65元和14.711元低9.7%和2.88%。
一些市场参与者认为，公募REITs产品的投资收益在于两点，一是REITS基金份额交易的买卖价差，二是REITS产品分红率较高的基金分红。
首先，在REITS项目初期，基础设施估值决定了基金的净值，项目成立运营后，也会产生运营利润。
基础设施估值和运营利润共同决定了基金的净值。
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》的要求：基础设施基金存续期间，基金管理人每年聘请评估机构对基础设施项目资产进行一次评估。
其他重大变化也需要重新评估。
需要注意的是，基金的净值并不是基金变现时可以变现的价值，因为基金变现时基础设施的实际变现价值并不一定与第三方的估值一致。
到目前为止，第一批基础设施REITs基金的净值已经采用成本法计量。业内人士认为，可能是出于两方面的考虑。一方面，封闭式基金存在折价风险，折价溢价一般以市场价格与基金净值之比来判断，一定程度上降低了折价风险。
另一方面，由于基金清算的考虑，如果基金净值以公允价值计量，最终基金清算价值低于基金净值，容易受到投资者的批评；对于采用成本法的基金净值，基金清算价值更有可能高于基金净值。
其次，从表面上看，基金份额的交易价格是基于净值的折价和溢价交易的结果
此前，根据首批9个公开发售的REITs产品的询价结果，大部分项目都是溢价出售，但也有折扣。
其中，AVIC首钢生物质REITs项目溢价11%，金钟罗普仓储物流REITs溢价9.1%，博世招商蛇口工业园REITs折价17.8%，平安广角头广河高速公路REITs折价5.8%。
新经济e线认为，虽然部分市场参与者对REITs投资仍有“新思维”，但公募REITs成立后，不再开放申购赎回，只能通过二级市场买卖。
因此，公募REITs流动性不足的风险需要密切关注。
折价交易可能会成为常态
此外，第一批基础设施REITs的战略配售比例相对较高，大多在60%-75%左右。
由于原股权持有人和关联方持有的20%需要锁定5年，其他战略投资者需要锁定1年。
所以上市初期的自由流通规模相对有限，价格波动可能会放大。
参照海外成熟市场的表现，REITs折价交易可能成为常态。
就海外REITs市场表现而言，REITs表现良好，美国、新加坡、香港的REITs指数长期跑赢大盘股指数。但当市场大幅波动时，REITs指数大幅回撤，抗风险能力较弱。
香港房地产投资信托基金上市第一天的收盘价与初始价格不同
去香港
场为例，2005年首批上市的3只REITs，上市首日收盘价较首发价格涨幅较高，分别为14.56%、20.37%、13.82%。此后上市的REITs，破发反而成为常态。
一方面，2005年上市的REITs具有首批效应，投资者追逐新的投资品种，从较高的有效认购倍数可见一斑，进而推动上市首日价格上涨。
另一方面，相比境内市场，港交所公司上市破发的情况更加普遍，随着对REITs热度的下降，REITs上市也类似于公司上市，破发情形增多。
进一步观察香港REITs上市初期的价格表现，呈现不同形态。
其中，领展房产基金表现最抢眼，上市初期持续上涨且涨幅较大，直至6个月左右才转而下跌。
其他多数REITs先涨后跌，在上市后一周或一个月呈现上涨态势，在上市后3个月价格下跌。
还有部分REITs，上市后第一周就出现价格下跌，此后跌幅有所扩大。
2006-2020年香港REITs市净率表现
从市净率看，香港REITs大多处于折价状态。
REITs折溢价是指其认购的份额价格和单位净资产价值的相对比值。
截至目前，香港大多数REITs的市净率小于1，仅领展房产基金表现较好，领展房产基金自上市以来，溢价状态持续时间较长，且折价时的折价程度不高，市净率基本保持在1左右。
而富豪产业信托、冠君产业信托2019、2020年市净率均低于0.5，折价水平较高。
此外，就香港REITs日均换手率而言，REITs在上市初期的流动性较强，一个月之后换手率明显下降，半年之后换手率趋于常态。
统计表明，香港REITs日均换手率大多低于0.2%。
业内预计，上市后一段时间，考虑到封闭式基金流动性较弱、普遍出现折价交易的经验，料公募基础设施REITs价格也可能类似于香港REITs上市初期的表现，呈现先涨后跌，不排除出现市值低于资产估值的情形。
长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，不同于上市公司成长性的逻辑，炒作空间有限。
而且，相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，其价格弹性可能较小。
上市之后，经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的比重可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。
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