筹码金融监管再升级，15号文背景下片区开发模式的创新思考

自2014年“43号文”与新预算法颁布后，地方政府举债融资机制进一步体系化、规范化。

但在政策实践的探索期中，新的融资模式不断出现，政府隐性债务问题逐渐显现。

为有效化解存量地方政府隐性债务，2018年、2019年“27号文”和“45号文”相继出台。

近日，银保监会出台《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务防范化解工作的指导意见》，对银行保险机构资金监管、政府隐性债务管理提出更加严格的要求，也将对片区开发项目产生深远影响。

融资“靠山”消失：15号文明文规定“严禁政府新增隐性债务”，要求银行保险机构应严格尽职调查，不得向依靠财政资金偿还或提供担保、回购等信用支持的融资，不得接受政府通过各种形式会议出具的承诺或担保性质函件。

片区开发融资担保受到限制。

融资“筹码”取消：15号文要求“不得要求或接受以政府储备土地或者未依法履行划拨、出让、租赁、作价出资或者入股等公益程序的土地抵押、质押。

不得提供以预期土地出让收入作为企业偿债资金来源的融资。

土地出让收益将难以作为融资的“筹码”。

融资“主体”限制：15号文对政府融资进行了限制，要求政府“不得将融资服务作为政府购买服务内容”。

政府独立融资进行开发限制增加，片区开发市场化进程进一步推进。

融资“门槛”拔高：15号文要求“各银行保险机构要科学评估融资平台公司的财务能力和还款来源，重点审核收入的真实性、持续性和可行性，统筹考虑融资平台公司负债和偿债能力的匹配度”。

融资对于片区项目的收入能力和开发运营要求将进一步提高。

优化项目收益结构：片区开发的融资渠道进一步变窄，现有F+EPC模式面临政策风险。

未来片区开发将步入“投资人+EPC+产业项目投资”的新模式。

以投资代替融资，同时强化产业运营在总收益中的比例，优化总体收益结构及模式。

拓宽多元融资渠道：除了片区开发前期常规的银行贷款、企业债融资和融资租赁融资外，片区开发主体可进一部拓宽项目融资的视野和渠道，积极探索发行REITS、项目收益债券等新型融资方式。

在片区项目滚动开发的过程中以成熟项目收益反哺开发成本，为项目及时“输血”。

做大企业资产规模：15号文的出台，进一步将地方政府债务与融资平台进行剥离。

平台公司为了保证融资的合规性，未来可以通过整合政府经营性资产、公益性资产与经营性资产捆绑运作、收购外部优质资产等方式，做大做强资产规模，通过自身的资产去担保融资，以规避地方政府增加隐性债务的风险。

挖掘持续造血能力：15号文加强了对项目收入来源的审核及评估，对项目可持续的收益提出了更高的要求。

开发主体需要转换原有固定收益的思路，拓展运营收入的渠道和结构。

理清项目一级开发、二级开发、三级开发的支撑逻辑和关系，实现精细化的运营管控，充分挖掘不同阶段，不同内容下的盈利模式和利益点。

实现长期可持续的自身造血。

强化前期顶层设计：在项目前期谋划的过程中，系统的考虑国土空间、城乡规划、区域市场、产业结构、企业规模与纳税、土地开发计划与投融资规划的实施方案和联系。

在各个领域与环节与真正有经验的第三方专业机构合作，为项目的顺利推进“保驾护航”。

此次银保监会新规的出台，是对片区开发高质量发展要求的再升级。

片区开发首先是实现人民对美好生活向往的落地载体和空间，其次是城市可持续发展和运营的模式，最后才是经济效益实现的手段。

对片区开发是挑战、但更是机遇。

高标准的片区开发才能实现发展的良性循环，开发效益反哺城市，实现共同富裕发展的总体目标。

CBRE作为财富500强企业，全球化的产城综合服务商，在片区开发领域开展了诸多探索与实践。

在此新规发布之际，将进一步加强与政府及各类市场主体之间的合作，共同应对未来片区开发领域更多的复杂性和不确定性。

CBRE战略顾问部汇集全国片区开发专业团队，拥有丰富实操经验，提供覆盖片区开发全领域、贯穿片区开发全流程的特色服务，以片区开发合伙人视角为政府、公众、市场、投资者等多元主体提供一站式开发卓越服务。

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