上升央行的“两维护”是几个意思？

昨天，央行、银保监会的一个房地产金融工作座谈会，给了一句话，这句话引爆了舆论。

“会议要求， 金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

简称“两维护”。

市场观点的解读倾向于四季度调控政策要放宽，房地产股票也因之集体上扬。

当然，也看到很多中介小哥直接讲重新要放水，提振一下市场低迷的士气。

我想不需要多专业大概也能判断得出来，这是过度解读。

那不过度的解读是什么呢？对于我们普通的小白来讲，又有什么影响？

我的理解，用最简单的话讲，两个意思：

1）对爆雷的房地产公司，金融机构不能逼太紧，要帮忙留一条生路。

以及协助做好预售资金监管，不能出现可能的烂尾群体性事件。

2）对买房人，预计四季度信贷会宽松一些，按揭贷款的难度会降一些。

就这么点意思，不能解读再多了。

首先要注意前提，这个会议是金融工作会，提的是对各地金融机构的要求，不是对地方城市的。

这是最重要的一点，说明只限于金融机构下面要做些事情。

要去“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”

金融是房地产的命根子，如果提出这种要求，就说明现在的房地产市场“没有平稳健康”，住房消费者的合法权益“没有维护住”。

结合市场上第三季度陆续发生的事实，我认为具体指的是三件事。

第一是房地产巨头的爆雷，以恒大为典型。

第二是因而可能出现的楼盘烂尾风险。

第三是各地集中出现的住房贷款停贷，尤其是二手房贷款停贷越来越普遍。

三季度最大的事件就是恒大风波，几乎像是一个多米诺骨牌一样影响到了各类供应商以及全国各地的楼市。

给恒大放贷款的金融机构作为其中最重要的一环，如何处置会反过来起到不同的影响。

比如说，金融机构为了自保提前挤兑，可能会让局面更早的恶化。

当然我们不是说金融机构这样做是错的，只是说会存在这个事实后果。

这时候讲这个，也不是单独针对恒大，而是全行业，因为现在存在流动性危机的有很多，不是某一家。

如果都陆续的爆雷，房地产自然也谈不上“平稳健康”。

所以，这时候开会提醒，我认为一个符合逻辑的推论是：面对可能出现资金危机的房企，金融机构不能盲目粗暴的抽贷和挤兑，要有配合地方政府妥善处置的意识，以确保当地房地产行业基本面稳定。

同时，恒大遍及全国的项目，很多有可能出现延迟/无法交楼的风险。

这个一旦爆雷，既影响当地房地产市场的“平稳健康”，又损害住房消费者的“合法权益”。

而这个问题，直接原因在地方政府对预售资金监管是否规范。

我们前面的文章讲过了，从执行上讲，很多地方都很“宽松”，导致这个预售资金挪用是行业普遍现象。

那么，这个事情金融机构其实能做的未必很多，但这次会议可能意味着银行下面要配合地方把预售资金监管账户管得更严实。

这是个兜底的责任，银行可以做什么以避免最坏的情况，需要统一指令。

至于说第三个，按揭贷款难，这也是三季度爆出来的市场事实。

首先，对于住房消费，给到按揭贷款，这是国家政策，所以也可视为买房人的“合法权益”。

但是今年的按揭贷款很不容易拿到，不但难度大，而且利率也上升。

克尔瑞近期调研了30个重点城市，结论大致是：按揭贷款额度收紧，去年末的住户贷款中，长期贷款占比在46%，今年上半年降到30%以内；贷款周期延长，3-6个月是常态，二手房更是可怕，6成以上城市直接停贷；房贷真实利率上升，9月全国首套房贷利率了5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。

利率上升不要紧，贷款难也不可怕，最关键的是不能停贷。

如果因为额度紧张直接停了贷款，那么不是伤害住房消费者的“合法权益”那么简单的事，而是会叠加影响房地产市场下行的力度，让市场出现更大的下调。

这个从各地纷纷出台“限跌令”来看，也明显不是决策层想要的“平稳健康”。

所以，这个时候，要金融机构“维护住房消费者的合法权益”，自然而言，那就意味着下面要适度的放宽一些信贷条件。

如果要放宽，则又引申出一个问题：额度从哪里来。

要知道，造成2021年住房信贷紧张有两个原因，一个原因是去年底出台的住房贷款“两集中”管理——房地产贷款占金融机构贷款比重上限40%，个人住房贷款占比32.5%。

另一个原因是，今年上半年很多城市的成交量大增。

如果说要释放额度，会否造成金融机构突破“两集中”的上限管理，现在可不知道。

但这个天花板管理，在某种程度上，的确不仅直接导致了今年的房贷额度紧张，也直接加剧了房企从银行获得支持的困难。

讲来讲去，还是老套路。

一收就死，不管就乱。

这是关于金融政策下面可能的取向，当然上层对这些政策的精神都是只言片语，到底发出了什么指令，我们也不清楚，只能说是一种角度的观察推论。

但对于有些观点说的政策转向，这是不可能的。

因为住房信贷政策只是调控政策的一部分，虽然是重要的一部分，但是行政类调控现在对住房的影响更加的直接。

从目前看，观察不到有大转变的事实。

或者，准确一点说，下面还是一个双向调控的阶段——有的城市会出台“限跌令”，有的城市则会继续加点压力。

比如东莞，就在今天刚刚出台政策，大体上又严了一点。

总结来说，都是大方向既定下的“阶段性微调”。

房住不炒”不会动，“两集中”不会动，“三道红线”不会动，“因城施策”不会动，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”不会动……但是，亢奋的时候，就往收紧里“微调”一下，萧条的时候，就往宽松里“微调”一下。

以后，这会是常常发生的事情，因此也是不能够过度解读的事情。

因为你一旦这次过度解读了，也许隔不了多久，它又转头就转向了。

会让人很懵逼，关节在这里。

但如果要讲我的预判或者建议，我认为也建议各地都要很快的结束掉从严的调控政策，市场现状只需要不刺激就好，断然不能再加压。

当前市场跌势已成，适当的宽松信贷政策，也不能阻挡这个下跌的态势。

也即是说，房地产市场的态势，已经在要求政策边际宽松，当前最不坏的办法，是维持政策现状，而不是继续从严。

至于说买房的小白们，我认为政策这些实在太宏观了。

在自己生活的城市买房子，第一功课是应该把眼光放到微观上，微观比宏观更重要。

原来打算怎么做，现在还是打算怎么做。

很多连一套房子都没有买的刚需小伙伴，我认为完全没有必要担心站岗的事情。

房地产市场，就像股票市场一样，它是会波动的，有时候波动还很大。

除非你永远不买房子，否则你就要接受这一点。

这是个基本常识，不需要任何知识就应该懂的。

谁都想房子买得对，买到了底部，买完了暴涨，也许你很幸运会抓住这样的机会，但大部分时候人们都是平常人，有着平常的见识，平常的能力，需要经历过很多才能获得那么一点长进。

买房子，也可以是你获得见识与能力长进的一个过程。

本来我是要另外撰文专门写给小白同学时下的买房参考，国庆到了，相比有些人会去看盘，提前就把要写的核心观点给到需要的小伙伴。

第一，中国不存在一个一盘棋的房地产市场。

不同的城市在分化，城市之间的不同区域也在分化，并且这个分化越来越大。

所以，如果仅仅是讨论房地产这个行业，大家可以使用宏观的思维。

但是如果你要选房子了，一定要注意只看你所在的城市、所在的区域，到底是个馅饼还是个陷阱。

但真不需要看整个棋盘，看宏观，你会发现永远什么都不做，是最对的。

第二，不要让情绪牵着自己的钱走。

短期市场的涨跌，都是情绪主导的，但市场长期的走向，最终会回归正确的定价。

因此，我们才会说，短期市场是愚蠢的，因为会有错误的定价出现，即便没有，也会像上面说的，市场不再拥挤了。

但这是对那些有冷静、有勇气、有常识的人说的，如果你只是跟着市场情绪走，就只能是人云亦云。

你能避开下跌，也同样会错过上涨。

冷静的回归到自己的需要，努力的多做细致的功课，不要给定太多的假设条件，结果往往会更好。

市场低迷的时候，反而更应该积极的到市场上走走看看，这时候楼盘供应多，情绪又低迷，淘到好东西的几率更大。

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