老百姓楼市狂欢时间不多了，三个信号出现，明年房价或超乎想象？

过去的房地产开发商挣得盆满钵满的，如今的开发商却是“欲哭无泪”，针对大量的债务到期只能选择快点回笼资金以做还款。

2020年和2021年开发商的发展模式跟过去发生了巨大的变化，过去的开发商在建设房子，几乎不用考虑太多的因素，即便在偏远的土地一样拿下来只要有利润可图，开发商建的房子同样都能销售出去。

如今的开发商更注重现金流了，为了“活下去”哪怕亏损也要销售银行依照央行规定的对房企“融资”管控，过去的银行贷款，信用贷、abs贷、海外贷、以及发放债券等方式都被全面性的限制。

开发商过去在价格上调的时候会被控制住，那么房价下调应该没人管家吧，想不到“限跌令”给开发商们狠狠地上了一个上有政策下有对策，市场将会如何改变？

不少人说目前的房地产市场处于供大于求的局面，这个说法，如果单从表面的数据观看确实是对的，但是结合第7次人口普查的数据，广告数据又不完全的对，截止到2020年，我国的城镇化率已经达到了63.89%，比发达国家的平均水平低16.11%，我国非城镇人口的基数是远远的大于发达国家的。

据老百姓的说法，目前国内的房子够30亿人居住，这句话并非空穴来风，根据2017年西南财经大学的数据统计，我国房屋空置率为22.3%空置套数6,000万套，根据2021年易居研究院的数据显示，目前新建商品房库存量也有4.5亿平方米，广义库存量约有3.7亿平方米未来还有接近8.5亿平方米，假设100平方一套，这里也有850万套房子。

如果20年共销售178亿平方米的商品房计算平均每套房屋100平方，共计1.78亿套房子，假设一套房子居住3口人计算，仅满足了5.34亿元的住房需求。

为什么两者的数据会选择这么的大，其中包含了老破小、20年前的房子没有计算在内，广义库存房子以及未销售房子也没有计算在内。

房子一直处于供不应求，主要人口一直往大城市里面流入，大城市的土地资源有限，建设的房子同样也有限，所以整体的反应一直处于供不应求的局面，并不是说全国范围内的房子不够居住，而是重点城市的房子不够住。

楼市真的存在泡沫吗？这是国内的房子从1998年就被正式的接入为“商品”自由买卖房子的价格也并非是全国统一销售，而是不同的经销商可以根据不同的情况进行定位。

今年平均房价还不出2000元每平米，2021年全国平均房价已经来到了，10,865元每平米，在过去的20年时间中房价上涨了5.5倍，部分热点城市房价上涨更是夸张，少则几万元每平米多则十几万元每平米，有部分城市的房价也维持10多年前的水平，比如鹤岗、玉门等城市销售的价格仅为2000~3000元每平米。

简单的理解，在当地城市一平米中档小区的商品房销售，价格比当地人均收入超过5倍的时候，很容易造成楼市价格大幅度下跌。

当然也有不比寻常的事情比如北京、上海、广州、杭州等城市远远就已经超过了5倍的数字，根据2021年这几座城市的中位数，都仅是在6000元，房子销售的单价基本上是工资中位数的10倍，为什么这里已经出现了10倍房价还不出现下滑了，最关键的因素就是供需关系影响了泡沫破裂的必要基础，购买力能在短时间内支撑高房价，并不代表泡沫就没有临界点和饱和的迹象，三个信号出现，明年房价或超乎想象？

一：11个城市相继出台“限跌令”

最近一段时间，不少城市已经进入到“量价并跌”的局势，有部分开发商为了能快速地回笼资金，于是就大幅度地降价，吸引更多的购房者来买房，也正是这种情况，导致引起了相关部门的注意。

8月份湖南岳阳发布首个“限跌令”，后续有多个城市都跟进了此政策，比如沈阳、昆明、菏泽、唐山、株洲、江阴、张家口、惠州、南宁，出台此政策是为了防止，恶意降价扰乱市场秩序所推出的。

这些城市都有一个共同的点，整体的房价相对来说都是比较稳定，而且并不是特别的高，为什么会出现大幅度的降价销售？最主要是龙头企业率先降价领跑，而此次龙头企业再次降价领跑是迫切需要降低负债率。

此件事情还要从央行以及住建部设立的“三道红线”说起每一道红线都约束了房企的资金流转问题，可以观看出整个房地产从房企金融机构，银行金融机构就留下了“诟病”，让男儿住进步找到病根病，彻底的治愈诱因，那一刻起就意味着开发商需要“从长计议”，还未开发的楼盘损失上下，但是开发到一半的楼盘，肯定是想尽一切办法的，把商品换成金钱。

过去这么多年，每次面对市场萧条，开发商都会选择集体涨价，现在不敢涨价了，一方面是面对市场政策的压力，另外一方面是开发商的资金周转困难，只有降价成为了“唯一出路”

二、10个房价“上涨”老大哥，要求谈起城市的主体责任

今年4月8日，广州，合肥，宁波，东莞，南通5个城市被住建部约谈，要求充分认识到房地产平稳健康发展的重要性，牢牢地抓住“房住不涨”定位，其实在此次座谈中的主要内容是因为调控力度不足，才导致房价上涨明显，以及还存在炒房，被约谈的城市中，广州和宁波的房价上涨已经达到了10.1%，已经违背了市场调控。

7月22日，住建部房地产监督司司长张其光接受采访时提到，针对房地产调控问题，要对调控工作力不足房价上涨过快的城市坚决给予问责。

紧跟随后的，就是7月29号住建部约谈了银川、金华、泉州、徐州、惠州等5个城市，主要是房价调控不符合预期导致房价涨幅过大。

三、央行第94次例会，首次提及房地产，进一步地强调“维护”核心问题

9月24日，中国人民银行货币政策委员会第94次例会在北京召开，此次会议除了分析国内外经济金融形势以外，首次提及房地产表示要“维护房地产市场健康发展和住房消费者的合法权益”简单一句话理解就是房地产市场价格不能出现大幅度的上涨或者是大幅度的下跌就会引起整个金融市场的动荡，从而导致泡沫破裂。

目前房地产与金融的属性深深地绑在一起了，整个房地产在发展的过程中是要进一步地削弱房地产的金融属性才能有更多的资金流向其他行业的发展，又或者说才能使得房地产更加健康平稳的发展。

明年房价或超乎想象？

目前我国的房地产总市值已经超过了450万亿，是GDP总值的4.11房价无论上涨还是下跌，都会对整体的经济造成一定的伤害，房价“软着落”才是理想的状态。

正如原央行副行长吴晓林所表态：泡沫中狂欢的日子不多了，这是每个人都要面对的现实，简单理解，结合当下的楼市调控住房的金融属性逐步的降低，未来将会有更多的人放弃在房产上的投资房子，也会逐步的回归到住房的主体属性。

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