港股获证监会批准，万达商管港股IPO又进一步

根据中国证监会信息披露，10月11日，珠海万达商业管理集团股份有限公司的《境外首次公开发行股份审批》最终获得证监会受理。

这意味着，万达商管再战港股进入实质性阶段。

此次重新向港股申请IPO，万达商管的业务模式和资本故事已大不一样，这家公司已通过内外部重组脱去了“地产”帽子。

2014年12月份，万达商业在港股上市，但开局不利，上市首日就遭遇破发，随后因地产属性浓厚，估值一直都不理想。

随后王健林果断宣布从港股退市转战A股，2016年9月20日，万达商业正式在港股摘牌。

此后在A股排队期间，叠加房地产大环境影响及公司危机，万达商业开始转型轻资产，剥离地产业务。

2018年3月，万达商业更名为万达商管，宣布该平台不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

2019年底，万达商管正式完成房地产业务剥离，但A股上市还是无望，资本之路再生波折。

今年3月，万达商管宣布从A股撤退，并决定将其轻资产商业运营、 科技、数据、人员等相关资源进行重组，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。

同时珠海国资委出资30亿战略入股万达轻资产商管公司——珠海万达商管。

引入国资后，万达商管于8月向证监会国际部提交《境外首次公开发行股份审批》材料。

8月26日，证监会出具补正通知，10月9日万达商管递交补正材料。

10月11日，材料获证监会受理。

接下来万达商管将向港交所递交上市申请表格。

作为中国最大的购物中心开发商，以轻资产全新面貌转换IPO赛道的万达商管，引起了投资人极大关注，估值逻辑也随之改变。

在体量方面，根据公开信息，截至2021年3月底，万达商管共拥有368家万达广场，其中自持万达广场达到270家，轻资产及合作万达广场为98家。

对于今后的拓展，万达商管计划到2021-2022年每年开设约50家商场，其中70%以上属于资产轻模式，2022年后停止开发资产密集型商场。

在估值方面，当下轻资产确实更受资本市场认可。

房地产领域内有两个重要板块，一个是以地产开发为主的重资产模式板块，诸如万科、碧桂园、龙湖都是这一板块内佼佼者。

但由于这一板块的增量市场触碰天花板，并且深受调控政策影响，整体估值呈现式微趋势。

由重资产板块衍生出来的轻资产板块，却正好有着与之相反的特点——不用大举圈地、融资，受调控波动影响小，没有行业天花板，更易受到资产市场认可。

从2017年开始，物业管理行业诞生了如碧桂园服务、雅生活、绿城服务等高估值企业，中介行业也跑出了贝壳找房这类高估值公司，轻资产模式开始在资本市场受追捧。

改变操盘手法，将轻资产部分摘出登陆资本市场，万达地产板块及商业地产板块继续开发，是因为以轻资产模式上市显然更容易获得高估值。

一位商业地产专业人士分析认为。

在商业地产领域，以轻资产模式上市已有先例，宝龙商管、星盛商管都通过这类方式先后登陆资本市场。

但和物管行业一样，虽然高估值取决于模式，但个体公司的高估值还取决于公司的规模、盈利能力和市场地位。

目前物管行业已出现估值泡沫，规模小，赚钱能力弱的公司并未享受到轻资产模式带来的高估值待遇。

反之，如碧桂园服务等物管龙头企业，凭借规模和市场优势，估值和市值逐步走高。

根据目前市场消息，万达商管已经获得不错的估值。

万达商管在赴港上市前的Pre-IPO融资中，共筹集468亿港元，是中国今年最大规模的上市前融资之一。

市场消息指，这次融资由太盟投资集团领投共28亿美元，包括19亿美元的股权投资，以及9.33亿元的银团贷款。

另外，碧桂园创投、腾讯 、中信资本以及蚂蚁集团均有参与此轮融资。

在此之前，万达商管已获珠海国资的战略入股，融创、碧桂园等头部房企增资，腾讯、京东、蚂蚁、苏宁、永辉超市等互联网企业入局。

万达商管此次上市，依旧备受瞩目。

但同样需要注意的是，当下房地产市场处于下行通道，环境多变且复杂。

虽然转型轻资产，但商业地产开发、运营依然与房地产行业有着深厚联系，万达商管此次能否顺利如期上市，也还存在不确定性。

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