基金002851一勺言 | 在底线与天花板之间

最近全力筹备JUMP大会第三季，更新慢了不少。

然而，在令人瞠目的中秋行情里，我们亲眼目睹了个别地产股雪崩一般的跳水，也看到了最新央妈组织开会后，地产股条件反射式的反弹，记忆骤然被拉回至13年前。

不同的是，那时是地产股泥沙俱下，今天是一个一个排队等待；但相同的是，市场情绪高度不确定，资本预期高度一致，国资与民企的地产血统论，穿越时空，依然成立。

13年前，有个地产高管朋友对我说，不经历2个周期的地产记者不是好记者。

如今，我把这句话送给诸位：

「不经历几个周期的地产人，怎么能够说自己是及格的地产人呢？」

所以，不管你在哪一个周期里，请一定死扛过去，因为肩上责任重大，对股东，对客户，对供应链伙伴，对员工，对家庭。

最近地产大事不断，但总的来说，虽然各有各的个性化烦恼，但本质上非常类似，核心都是两件事供应不足：钱与信心。

如果非要给这两个供应不足的元素，排个优先顺序，我宁愿把信心放在最前面。

抛砖引玉，谈谈感想。

1，经过20年的准市场化发展，地产行业的集体心智依然不算特别成熟，表现出来就是在暴涨、暴跌模式之间，作为中间选项的稳定模式，因稀缺而珍贵。

这就限制了政策调控端的空间，不敢松，不能松，也不敢过紧。

2，于是，大家想知道政策的分寸与尺度，就只能通过一些官方文字措辞的微小变化来推测政策的脸色与心态，结果，字里行间但凡有一点点变化，地产股就容易上蹿下跳——这件事的终极后果是，今后涉及房地产文件的措辞更加滴水不漏，信息含量基本靠猜，文件写法开始内卷。

3，集体心智不成熟，这个指责，不仅适用于地产卖家，地产买家其实也有责任。

企业家就不用说了，猜政策蒙周期赌明天的老板其实很多。

地产买家，买涨不买跌，源源不断地为羊群效应输送鲜活案例，客观上也加速了房价曲线的波动，令政策制定更加投鼠忌器。

这件事短期有解么？很难，文化传统、历史教训、财富效应，等等，每一张牌都在对抗你的意志。

4，房地产行业到底是一个经济产业，还是一个舆情产业？这本不该是一个问题，但是，我们真的愈发感觉到，如今的房价情绪，让房地产行业变成了一个舆情产业。

舆论的分贝，从未像今天这样，对地产产业决策的进与退施加了如此巨大的影响。

我们一定同意，真正有效的决策，就应该是在理性、专业的氛围里作出，不应该受到场外因素太多的干扰。

地产是一个产业，不是一个脱口秀，它应该被严肃对待。

幸好，我们已经看到，相关部门在政策定力与因城施策上非常富有学习精神。

5，房住不炒，究竟应该是地产行业政策的底线，还是天花板？我的看法是，房住不炒应该是行业政策的底线。

把它当底线，一系列针对性的政策，才能围绕「不炒」这个最基本诉求，进行底层设计，去魅投资属性，回归居住原点，兼顾地产行业的民生与发展空间。

只要不突破这个底线，应该鼓励房地产业还应该有其他可能性的故事发生，比如，在服务、品质、品类端的丰富与完善，等等。

把它当天花板，本质是在心理上就默认地产行业是有原罪的，默认了炒作才是造成今天地产行业一切怪现象的根源。

然而我们都知道，这两个默认是不公平也不客观的。

一旦由此出发，地产行业发展的天花板完全就被人为限制在一个相对更低的区间内，为了活下去而灰头灰脸的地产行业有很大的概率无法在产品与服务层面发育出新的能力。

最后，大家都不是赢家。

6，地产行业是一个产业链很长的宽信用行业，房子一旦建成交付，它事实上就获得了另一重身份：各行各业的再融资工具与抵押品。

而一个优秀的、称职的抵押品最优良的素质是价值稳定，价格不会忽上忽下，也就是说，房价稳定，产业平稳健康发展，是包括地产行业在内的众多行业的共同利益所在。

新房行业如此，存量地产也是如此。

稳定不仅压倒一切，而且它真的是多方利益的最大公约数。

7，为什么最近央行的季度例会让地产股深感振奋？我们理解，主因是这句话：维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。

8，一个「合法权益」字眼，看着云淡风轻，背后诸多辛酸，这句话的出现，对当下的地产行业从业者输出了宝贵的信心。

不需要维护过度的置业金融需求，只需要维护住房消费者的「合法权益」——合理的按揭额度需求，就能激活出一个平稳健康发展的正循环：消费者有按揭额度，能够正常网签，银行得以正常放贷，开发商促销有正常回款，稳定就会多一些，暴雷就略少一些。

这是我们所有人希望看到的正循环。

9，最近一批高危地产公司的股价，喜迎上涨与反弹。

在我看来，恒大今天流动性的困局在于，它掉入一个负循环，对供应商的商票兑付危机，伤害了整个供应链，导致项目停工，交付逾期，客户信心的丢失，又进一步杀伤了它的销售，导致回款断流。

因此，走出负循环的药方倒也简单，就是在交付端重建信任，在销售端重新开张。

恒大的未来，先是自救，然后是他救。

天助自助者。

它对盛京银行的股权出售，是迈出自救的一步，对其他资产的处置，也可以再慷慨一些。

只有自己不躺平，央妈的那句「维护住房消费者的合法权益」，才能在回款端真正帮助到你。

所以，从现在起，我们应该鼓励许教授在资产处置上更有魄力一些。

10，一个关乎国计民生的行业，理应有底线与天花板。

过去五年，尤其是最近的两年，是全行业从业者深刻学习这门课的高潮之年。

其实，在房住不炒的底线之上，在不绑架整体经济的天花板之下，房地产全产业链依然有很多有趣的玩法、故事等待挖掘，依然有很多产品短板与服务水平等待提升。

这构成了JUMP大会的宏大背景。

我们已经在地平线上、产业链中发现了不少好玩的地产玩家，他们将是今年大会非常有识别度的演讲阵容。

写到这里，给JUMP大会第三季打个广告，今年的主题是「致敬用户、重读消费」，大概率会在今年十一月中下旬深圳举行，目前，还剩下三位演讲议题与嘉宾正在紧张挑选与确定。

我们十分欢迎行业里那些依然对地产的未来抱有热情、被情怀与专业双驱动的中生代与新生代从业者，站到JUMP大会第三季的舞台中央，分享您对正能量议题的不廉价的解读。

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