基金002397央行5天两度聚焦楼市，房地产可以舒一口气了？

国庆前，央行的两次会议聚焦房地产，引起了市场的极大关注。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。

会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。

会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

而在9月24日，央行货币政策委员会刚刚召开了2021年第三季度例会，同样提出共同维护房地产市场的平稳健康发展。

划重点的话，就是——“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”……“住房消费者合法权益”这个词，是一个很少用到的提法，会议提出“维护住房消费者的合法权益”，这在之前的会议中并不多见。

住房消费”为何被重点提及？

为什么要提及“住房消费”这个词，这与当前市场的大背景有关。

CRIC数据显示，今年上半年80家典型上市房企毛利率中位数仅为21.7%，同比降低1.6个百分点。

净利率和归母净利率中位数分别降低0.6和1.7个百分点至9.3%和6.5%。

三大核心指标均呈现下行趋势，上半年降幅较2020年进一步扩大。

上半年，行业整体的利润率指标已降至2015年以来的历史最低水平，换句话说，地产行业赚钱越来越难。

图片来源：克尔瑞数据

地产行业利润的大幅度下跌，将会导致什么样的结果？

直接的影响就是开发商资金链紧张容易导致房子质量以及交付的问题。

在此之前，开发商烂尾的概率其实不大，但自从去年贷款收紧以后，一方面是开发商寻求贷款越来越难，社会融资渠道有限；另一方面，放款缓慢以后，开发商收到全款的周期变得越来越长，资金压力越来越大，这样连锁反应的结果，肯定会体现到房屋质量和交付周期上。

以至于我们在很多场合看到对经营困难地产企业的要求，其中最为关键的一条就是：保交楼、保交付，这样才能确保消费者的合法权益。

另一方面，则是市场的直接影响：从全国重点城市看，9月份土地流拍的数量飙升。

第二批土拍中，10个城市终止挂牌或流拍的地块数量高达136宗，占挂牌总数的27.81%。

而今年第一批土拍这个比例只有6.83%。

从这个角度上来说，“维护住房消费者的合法权益”很重要的一点，其实主要在于金融方面的举措，一方面是购房者正常获得房贷，不要因为贷款的收紧而误伤刚需购房者或者抑制正常的消费需求；一方面则是开发商能确保房屋的质量和交付周期。

对购房者传递了什么信号？

为什么银行的房贷周期会如何漫长呢？

这样情况的出现，主要原因在于的影响。

2020年的最后一天，央行和银监会为银行设定了两条红线：房地产贷款占比上限，个人房贷占比上限。

图：银行贷款的两道红线

在这样的背景下，能够直接用于房地产贷款的资金就变少了，在需求不变的情况下，供应减少，价格就会上升，提高房贷利率成为必选项。

据CRIC调研数据，2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP，从今年2月开始，呈现上涨态势。

在利率上涨的同时，额度的有限，不仅让二手房的交易变得非常困难，也直接影响到了新房的销售。

尽管从短期看，对于房地产的贷款政策不可能一下次放松，但这个会议传递出的信号，意义非常明确：

维护房地产市场的稳定”，在于楼市不能太冷，也不能太热，长期平稳的发展才是市场的主旨，大涨和大跌都不符合各方的利益；而“维护住房消费者的合法权益”，在“房住不炒”的大前提下，稳房价，稳预期，让消费者可以买到称心的房子，正常交付的房子。

对于购房者而言，市场的分化行情未来将越来越明显，在买房中需要更加谨慎和理性，但与此同时，目前进入四季度，开发企业也开始重点出货回款，市场上可供选择的房源增多，价格也有所优惠，从这个角度上来看，购房者迎来了一个今年最好的下手时机。

最后，祝大家国庆节快乐！

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