首开股份《三条红线》顶！规模放缓 利润下降 “北京老大哥”首次公开募股令人难过

这些“表外负债”为第一股的财务安全埋下了隐患。

中国住房报记者徐谦北京报道

被称为“北京第一兄弟”的第一股，处于规模放缓、被“三条红线”压垮、新增计息负债受限的困境。

在2020年第一股的“报告单”中，资产负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债率为0.89，处于“红档”区间。

据《中国房地产报》统计，在披露年报的前50家上市房地产企业中，只有5家处于“红档”。

根据有关规定，“红档”中的房企计息负债规模不得增加。

这就意味着，如果第一股想要继续大规模投资征地，就必须依靠销售回报。

但有国企背景的第一股，似乎并不缺乏“来钱”的渠道。

一方面，第一股可以以“借新还旧”的名义继续发债；另一方面，通过发行资产证券化产品“绕开”融资。

甚至，首开股份还擅长玩“活债”。

这些不受“三条红线”的限制。

但现在项目去规模慢，规模增长慢，去杠杆化和减债问题叠加，第一次开股不容易。

针对如何降低负债，一股公司董事会秘书办公室的负责人在接受《中国房地产报》采访时表示，将采取加快销售、提高库存周转率、降低融资增长率等措施，有效降低负债率。

同时，谨慎获取新资源，在选择项目时重点关注未来销售速度有保证、回报率快的高周转项目，坚决避免非快速销售项目和王迪项目。

估计2 ~ 3年后‘红线’会变绿。

消息人士称。

利润的下降

一部激进的历史，半个北京城”。

北京市国资委下属的首开股份有限公司自成立以来，已成功开发回龙观文化居住区、方庄社区、望京新城等规模超百万平方米的超大型居住社区，以及大运村、奥运村、国家体育馆等一批国家重点项目，累计开发面积超过5000万平方米。

从2015年开始，首开连续四年蝉联北京地产销售冠军，被称为“北京地产一哥”。

但随着越来越多的外资房地产企业“去北京”，首次入股的市场份额不断被分割，2019年“北京兄弟”的地位被中国的海外发展所取代。

根据凯瑞的数据，2019年中国海外发展跃居北京市场榜首，营业额280.9亿元，首股营业额192.4亿元，仅比泰和多24.6亿元排名第三。

2020年，中国海外发展仍将是北京的主导市场。

同时，2018年首批股票进入1000亿阵营后，规模增长在随后几年几乎停滞不前。

数据显示，2018年首开股份签约面积377.56万平方米，同比增长27.97%；签约金额1007.27亿元，同比增长46%；2019年签约金额1013.44亿元，同比仅增长0.61%；2020年首开股份签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；销售额达到1074.55亿元，同比仅增长6.03%。

至于规模增长放缓，上述初始股东回复称，公司目前手上的项目除北京外，大部分位于南方地区的一二线城市。

一年多来，北京，包括这些一二线城市，受到当地房地产政策严格控制的影响很大，销量难以实现，导致近几年销量增长缓慢。

从外部环境来看，全国房地产销售市场自2007年以来已经转冷

为了突破规模瓶颈，公司于2016年开始了在北京以外的第一股，并推出了“扎根北京，拓展全国”的战略。

数据显示，2020年第一份额新增土地储备21处，规划建筑面积344.9万平方米，其中北京占70%以上；营收方面，北京以外首股占比超过60%。

但由于一二线城市土地收购难度大、价格高，利用联合收购土地扩大北京、深圳、天津、杭州、广州等地首开股份规模，也导致股权销售低、净利润率低。

2018年首开股份第一次进入千亿阵营的时候，比如待开发土地中，北京地区17个项目中有12个是合作开发，其中5个占股权不到50%。

2017年和2018年，首股销售毛利率和净利润率均明显低于主流上市房地产企业平均水平，回母净利润率分别仅为6.3%和7.97%，位列房地产企业百强80强。

2018年第一股股权销售仅为731亿元左右，占比72.59%。

这种情况并没有好转。

2020年首股实现营业收入442.26亿元，同比下降7.18%；扣除非经常性损益后净利润23.18亿元，同比下降11.69%；净利润率9.46%，同比下降2个百分点；毛利率为27.68%，同比下降近10个百分点，其中北京为42.9%，但北京以外地区仅为18.69%，同比下降21.19个百分点。

为了求稳，首开股份2021年的销售目标跨度还是比较小的：销售签约金额1100亿元，力争达到1200

高额融资与降负债两难

相比于规模放缓、利润下滑，首开股份眼下更棘手的还是高负债。

截至2020年末，首开股份总负债达2636.67亿元，较2019年增加了181.93亿元。

其中，一年到期的非流动负债就有259.44亿元，资产负债率为80.42%，这是首开股份该数据连续第4年超过80%。

三道红线”方面，截至2020年末，首开股份净负债率为178.56%，剔除预收账款之后的资产负债率为74.83%，现金短债比为0.89，处于“红档”范围。

按照规定，2021年开始，其有息负债不得增加，一定程度上不利于企业规模扩张。

尤其是首开股份国企身份下，降负债降杠杆压力更大。

同策研究院资深分析师肖云祥分析称，主要是公司在前期为了追求规模快速增长，在土地市场上较为激进，导致公司投资支出较大，让公司背负了较高债务。

其实近年来公司也多次提到降低债务，但效果并不是很理想。

前述首开股份人士表示，近15年是房地产行业高速发展阶段，行业内公司规模不断扩张，加之地产行业经营特点，使得高杠杆成为这个行业一个普遍特点。

从首开自身来讲，受证监会有关限制地产企业再融资政策影响，首开股份自2016年至今权益资本一直无法增加。

目前公司总资产已超过3000亿元，但注册资本金仅有25.79亿元。

在土地、建筑、人工、资金成本持续上升的大背景下，为了企业发展，融资规模必然增长。

在不削减公司业务下，降负债步伐相对缓慢。

但在公司努力下，通过适当降低增长速度和提高运营效率，已经实现了负债率连续3年下降。

红线”外，另一个引人注意的数字是首开股份去年的新增融资额，这是其资金链的主要输血来源。

财报显示，2020年度首开股份新增融资共计523.38亿元，其中开发贷款150.24亿元，信托贷款110.72亿元，发债规模262.42亿元，累计归还各类筹资415.06亿元，净增融资规模108.32亿元。

公司近些年发行的各类债券，监管部门明确资金用途主要就是补充流动资金和偿还到期债务。

随着公司发展，流动资金需求也会不断增加，为提高资金使用效率，公司资金余额会保持在一个合理水平，使用融资资金进行流动性补充是经济合理操作，同时也说明资本市场对首开的接受和认可。

前述首开股份人士回应称。

凭借国资背景，首开股份融资渠道并不缺乏。

4月26日，据上清所消息，首开股份成功发行2021年度第二期中期票据。

这笔债券实际发行金额5.4亿元，票面利率仅3.78%，发行期限3+2年。

该笔资金“全部用于偿还发行人债务融资工具的本金及利息”。

记者注意到，这笔债券公告申请时间为4月20日，也就是说仅6天时间，首开股份就成功融得了一笔低息资金。

除用发债“借新还旧”，首开股份还将融资目光瞄向资产证券化产品，此类融资并不在“三道红线”监管限制内。

4月1日首开股份宣布，为延长公司及下属公司对供应商应付账款的付款期限，缓解公司及下属公司短期现金流压力，公司拟通过保理公司受让下属/关联公司的上游供应商、施工方对债务人的应收账款并以此开展供应链资产证券化融资工作。

产品总规模不超过100亿元。

记者注意到，在首开股份融资工具中不乏永续债。

永续债虽名为债务，在财务报表中却算作权益，因此被不少企业拿来作降负债工具。

但永续债的利率按年跳升，成本很高，对企业利润吞噬较大。

记者发现，2019年末首开股份发行了一笔20亿元永续债，利率为4.67%；2020年2月，又发行了一笔30亿元永续债，利率为3.88%。

这些被称为“隐形”债务。

2020年这些永续债约吞噬公司利润2.2亿元，约占当期归母净利润的7%。

此外，首开股份还频繁为子公司融资提供担保。

截至2020年末，公司担保总额为419.93亿元，担保总额占公司净资产的比例为132.92%，这一数字远高于50%的正常值。

这也是表外负债的高发区。

无疑，这些“表外负债”都为首开股份财务安全埋下了隐患。

股市指数行情:上证指数 3446.86 -0.81% 深证成指 14438.57 -0.18% 恒生指数 28724.88 -1.97% 道琼斯 33874.85 -0.54% 纳斯达克 13965.6 -0.83%，财经股市大盘新闻资讯“三道红线”压顶！规模放缓利润下滑“京城一哥”首开股份日子难过首开股份。