财务指标领地控股“千亿目标”只会完成五分之一的空谈 毛利率还会继续下降
东汉时期，派遣军队赤眉军东进占领长安，在会西地区击败汉光武帝刘秀手下的邓禹、冯异，后又在昆帝末年大败，最终投降。
刘秀写了一封名为《劳冯异诏》的圣旨，这是著名的“迷失在东隅，迷失在桑榆”这句话的来源，它的意思是用来描述一方面的失败，但另一方面的成功。
现在这句话适用于领土控股集团有限公司，最近一直被负面消息困扰，但在资本市场上依然欣欣向荣。
该公司位于河北省承德地区的——蓝泰之家项目因涉嫌捆绑装修、装修服务不合格、规避政府备案价格等问题受到市场关注；公司年报一出来，之前承诺的实现“千亿目标”就成了一句空话。
在领土控股迷失方向的同时，该公司最近分别被惠誉和穆迪两大国际评级机构授予“稳定”投资评级，并被摩根士丹利资本国际(MSCI)纳入中国小盘股指数。
1000亿策略的毛利率持续下降
在惠誉的研究报告中，领地控股的评级为“B”，即“稳定”。
惠誉认为，领土控股整体杠杆率适中，在四川省的市场份额扎实，“合资风险敞口”有限。
惠誉还认为，与评级较高的同行相比，领土控股的合约销售略显单薄，财务指标波动较大，对信托贷款的依赖程度较高。
此外，公司近70%的合同销售来自四川省，专注四川地区的战略成为一把双刃剑。
由于公司在四川的业务比例较高，业务重点在一二线以外的城市，惠誉认为这给未来需求带来了很高的潜在波动性，因此惠誉持保守观点，认为领地控股将在未来三年内实现每年30%的销售增长目标。
至于公司杠杆率下降，惠誉认为该指标仍有较大波动。
惠誉分析指出，经过公司2017年至2019年的快速债务扩张，导致杠杆率从2017年的35%飙升至2019年的59%，公司未来的土地收购成本预计将控制在销售收入的40%至45%之间。
几年来的扩张导致了领土控股公司对信托和资产管理贷款的依赖。2019年此类贷款占贷款总额的比例提高30个百分点以上，占比过半；2020年，虽然这类贷款的比例已降至43%，但公司仍计划将该项目的比例降至30%，从而进一步降低现阶段9%的平均融资成本。
惠誉预计，与2020年领地控股实现的36%的股权合约销售增幅相比，2021年将创下12%的增幅，EBITDA利润率将保持在19%，与2020年持平。
穆迪也给了领地控股一个“稳定”的评级，他认为由于更高的土地成本，公司的毛利率将从2020年的27%下降到未来12-18个月的21%-22%，但其合同销售额将继续增加到250亿元。
事实上，毛利率的持续下降已经成为领地控股公司不得不面对的一个重大问题。
财务报告显示，2017年至2020年，属地控股毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%和27%；同期，净利率也继续下降，分别为12.2%、11.5%、8.9%和8%。
无论是惠誉对公司30%合同销售额年增长率的保守看法，还是穆迪对250亿元合同销售额的预期，都可能被视为对两年前领地控股公司的“降级”。
2019年4月19日，在领土20周年品牌战略会议上，公司提出，为了进一步配合“三大布局”的战略措施，将全力以赴，分阶段完成进入重点省份70多个核心城市、确保100多个优质项目覆盖的战略目标，最终实现东北地区
根据公司2020年度报告，公司同期收入为131.58亿元，增长73.86%；毛利达到35.56亿元，同比增长近70%；就归属于母公司的净利润而言，领地控股实现了57.91%的增长，接近8.6亿元。
就债务结构而言，期间公司不含预付款的资产负债率为75.91%，净负债率为89.88%，现金负债率为1.45，与监管要求要求的“三条红线”相差甚远，其中一条未达标。
2020年，领地控股实现累计签约销售建筑面积270万平方米，累计签约销售221.34亿元，仅为原计划1000亿元目标的五分之一左右。
虽然各项经营指标都出现了较大幅度的同比增长，但在“三条红线”还没有全部达标的背景下，30%的合同销售额年增长率尚未确定，更别说两年前的千亿战略了。
同时，穆迪肯定了领地控股的现金流情况，但认为再融资的不确定性存在较大风险。
截至2020年底，领土控股的现金余额总额为59亿元，是同期41亿元短期债务的1.4倍。
同时，领地控股的资金渠道有限，有大量的信托融资。
截至2020年底，领土控股的信托贷款和资产管理贷款分别占公司报告负债的28%和15%，与许多B级同行相比处于较高水平。
随着中央政府继续努力减少影子银行活动，这些信托贷款期限较短，监管风险较高，因此利息成本较高，再融资不确定性较高。
穆迪指出。
此外，公司进军全国重点省份70多个核心城市的战略并未取得明显成效。
据该公司称，69%的土壤储存区位于四川和重庆。
在公司的106个土地仓库里，
项目中，成都地区项目占比仅超一成，且三、四线城市占比居多。业绩表现“稳固” 行业困境难掩
无论是惠誉还是穆迪，都对领地控股在四川市场的地位予高度肯定，但领地控股在成都的表现却“默默无闻”。
有趣的是，领地控股于成都市场的“失位”，在某种程度上却成为公司的“利好”。
2020年8月，领地控股新津区领地天府兰台一期项目遭到投诉，后经区住建局调查，该小区房屋存在墙纸发霉、总坪回填土下沉等质量问题，并约谈公司负责人，要求开发公司加大整改力度，限期整改到位。
从公司业绩来看，开发项目出现质量问题，似乎并未对领地控股的业绩造成重大冲击，对此，一位在四川地区深耕多年的房地产研究专家向《投资者网》表示，“领地控股虽说扎根四川地区，但其实在成都并不出名。
换句话说，在成都市场的“低调”让领地控股将本次项目的负面影响最小化。
祸不单行，就在一个月前，有媒体报道领地控股在承德领地蘭台府捆绑的装修服务被业主质疑不达标，业主经过第三方公司鉴定房屋装修实际结算价为16.65万元，较32.29万合同装修款“缩水”近一半。
此次承德项目的负面影响是否将对公司业绩造成影响，还有待观察，但是不断出现的投诉似乎凸显了领地控股目前的困境。
虽然作为地方性房企，领地控股2020年的成绩单算是比较理想，但从该类房企整体来看，行业集中度不断提升，以及因为业务结构相对单一，深陷销售业绩下滑、现金流紧缩以及拿地困难的恶性循环等问题凸显。
就此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《投资者网》表示：“在这样的背景下该类房企想要实现持续的规模增长难度较大。
随着房企间的竞争越来越激烈，全国布局的大型房企以及深耕型房企抢占重点城市的市场份额，地方性本土房企在品牌力以及资金能力等方面都难以与这些大型房企抗衡，面临着市场份额被压缩的困境和风险。
地方小型房企的生存环境愈加艰难，想要实现长远发展，就需要调整自身战略目标，在开发理念以及项目管理上做精做细，赢得市场认可，才能恒久发展。
关于地方性房企的战略调整，一位西南地区资深分析师以《2021年一季度四川省强地级市重点房企销售榜》上，无论是销售面积还是销售金额均位列第一，且同样提出“千亿计划”的阳光大地向《投资者网》举例称：“拿四川来说，类似的本土房企还有很多，都在走差异化路线，退离成都战场，选择三、四线城市开发，甚至一些四川的房企开始布局全国的三、四线城市。
部分企业财务指标非常好，具备业绩持续增长的潜力。
内容来源：投资者网
作者：乔锐
","content_hash":"c2e7dcf3股市指数行情:上证指数 3517.62 +0.78% 深证成指 14456.54 +1.74% 恒生指数 28194.09 +0.59% 道琼斯 34382.13 +1.06% 纳斯达克 13425.54 +2.29%，财经股市大盘新闻资讯领地控股“千亿目标”变脸空谈仅完成五分之一 毛利率还将持续下滑财务指标。
