基金160706上海800亿旧城改造基金落地 房企如何把握最后一个窗口？

进入城市更新发展快车道的上海，最近又有了新举措。

近日，国内规模最大的城市更新基金正式登陆上海，总规模约800亿元，定向投资于旧区改造和城市更新项目。

对于已经在上海布局旧城改造项目的房地产企业来说，无疑是个好消息。

自2021年以来

此后，“十四五”规划明确提出了旧城改造的行动，并首次写入政府工作报告，旧城改造成为房地产行业的高频词。

但资金成本高成为首要问题，参与者多为国有企业或财务实力较强的大型房企。在股票时代，更多的房企很难分得一杯羹。

此次，上海房地产集团与招商局蛇口、中交集团、万科、中国人寿投资、保利发展、中国太平洋保险、中国保险投资等合作机构签署战略合作协议，上海本地国有企业与大型开发商、保险基金共同设立旧城改造基金。一方面对上海的旧城改造起到了显著的推动作用，另一方面也成为其他城市和地区在旧城改造中筹集资金的新样本。

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01

上海城市更新迎来最后一扇窗户

作为中国领先的一线城市，上海的城市更新和发展起步较早。自1992年上海推出“365危房”以来，上海的城市更新改造之路走过了30年。

“十四五”期间，上海城市更新将进入最后的窗口期。

从总量来说，上海的城市更新总量是相当可观的。

2021年2月，上海市政府发布《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。“十四五”期间，全市将全面启动280万平方米烂尾楼和梁潇薄板房的改造和重建；努力实现2000年底前建成的纳入改造范围并符合改造条件的各类旧房全覆盖。

也就是说，上海“十四五”期间的拆迁改造面积可达280万平方米，城市更新红利即将发放。

与其他城市不同，上海的旧城改造工作以中心城市改造为重点，并在“十四五”期间加快推进。

据上海市政府发言人介绍，“十三五”期间，上海市中心城区二类旧建筑以下房屋共改造281万平方米，目标完成率117%，其中2020年计划完成55万平方米，实际完成75万平方米，目标完成率高达136%。

进入“十四五”后，上海城市更新仍将保持高速发展节奏。预计2021年70万平方米，3.4万户改造成二级旧房；2022年建成40多万平方米，2.2万户，基本实现中心城区成片改造。

此外，“十四五”期间，上海还计划完成中心城区旧建筑下方零散的二类房屋改造，面积约48.4万平方米。

图片：2016-2022年上海市中心城区旧城改造实施情况

备注：2016 -2020年为实际完成，2021年和2022年为计划完成

数据来源：审评委完成

02参与者仍以地方国企为主

事实上，新成立的800亿元左右规模的城市更新基金，正是上海吸引更多社会资本力量广泛参与的城市更新努力。

上海城市更新的参与者很多，其中国有企业开发商在上海城市更新中发挥着重要作用，尤其是上海房地产集团等地方国有企业。2019年，上海地产全年参与旧城改造的比例超过40%。

2020年，上海城市更新中心在上海房地产公司成立。作为一个

外资地产企业和港资也在不断寻找机会参与上海的旧城改造，尤其是凯撒、骏发等以旧城改造和开发为主的企业。

表：部分房企参与上海城市更新概述

数据来源：审评委完成

03新人还是要注意三个关键点

在百强房企中，参与旧城改造的比例达到80%，51%的房企经营规模超过百万平方米，前期布局项目进入价值赎回期。

从城市的角度来看，上海的旧城改造政策相对完善，前100家房地产企业中包括万科、中海、融创在内的10多家房地产企业参与了上海旧城改造项目。

值得注意的是，上海的旧城改造对社会资本相对开放。除了百强地产企业和地方国企，一些活跃的小规模地产企业也在积极参与旧城改造业务。这些房地产企业往往依靠优势领域或专业知识来获得差异化优势。

首先，在参与方式上，目前房地产企业参与上海旧城改造的主要方式是与当地政府建立合资企业。

目前上海的旧城改造采取“政企合作、市区合作、以区为主”的旧城改造政策，即下放给区政府，由区政府组织市场主体的公开评选进行更新改造。一般选择改造主体后，区政府和旧城改造主体共同成立合资公司实施。

其次，在具体实施方面，现阶段土地征收多由政府负责，采取协议出让与招投标、拍卖与挂靠并举的方式。

上海旧城改造土地出让需要经过两轮协商。第一轮是通过问卷调查了解居民是否愿意改造，第二轮是与居民沟通安置补偿条件，达到通过率后才能开始征收。

目前，这项工作基本上由政府完成

在出让方式上，上海采取协议出让与招拍挂并举两种。

比如，祥生2003年参与的虹口四平路改造项目、仁恒150亿拿下2002年出让改造权的蒋家浜项目均为协议出让；而万科拿下的宝山杨行旧改项目，俊发青浦徐泾镇老集镇旧改项目以及中海普陀真如红旗村旧改项目等，都采用的是招拍挂出让的方式。

另外，需要注意的是，入局上海城市更新并非易事。

现阶段上海的城市更新项目普遍改造资金压力大，且涉及历史风貌保护和综合开发，对开发商综合能力提出较高要求。

历经30年发展，现阶段上海仍然留存的城市更新项目多为居于城市核心区域，改造成本高，拆迁安置难度大，以及多年仍未成功拆迁的难度大的项目，投入资金动辄百亿。

其次，上海旧改范围中多包含历史建筑，开发商在负责兴建同时往往还要负责修缮和维护历史风貌建筑，而且由于地处核心区，这些土地多需要开发为商住办的综合型地块，对企业的综合开发能力提出了比较高的要求。

从上海城市更新进程、参与主体来看，无论是政策端，还是具体实施过程，上海对城市更新都有比较的大支持，市场正呈现出百花齐放的状态。

800亿城市更新基金的成立将帮助推进上海市旧改的顺利推进，与此同时，参与者有望通过该基金在上海城市更新市场分得一杯羹。

而对于其他房企而言，目前上海城市更新已经进入最后的窗口期，因此资金实力较强，综合开发能力突出的房企可以与中心城区政府洽谈合作；也可以关注一些早期遗留的“毛地”，通过股权收购或者协议出让的方式参与；而部分能力有限或者城市更新经验薄弱的房企，同样可以从周边区域和零星旧改项目寻找一些机会，参与上海更新改造。

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