货币巴西的实际房价正在下降

LALAINE C. DELMENDO | 2021年10月15日

巴西的高通胀使得房价似乎在继续上涨。

但这只是一种错觉。

2021年7月，巴西的FIPEZAP房价指数同比上涨5.13%，这是自2015年4月以来最大的同比名义涨幅。

然而，经通胀调整后，全国房价实际上下降了3.57%。

巴西房地产市场

巴西的房价

2021年8月，全国通胀飙升至9.68%，为2016年2月以来的最高水平，原因是经济重新开放，加上全球供应问题、货币疲软和严重干旱，推高了消费价格。

2021年8月，巴西央行将基准Selic利率上调100个基点，至5.25%，为遏制通胀压力，这是巴西央行今年连续第四次加息。

在截至2021年7月的一年内:

1.在圣保罗，房价平均上涨了4.45%，是六年来最大的同比涨幅。

然而，经通胀调整后，价格实际上下降了4.2%。

2.在里约热内卢，房价温和上涨了2.62%，但实际下跌了5.88%。

但值得注意的是，这实际上是自2015年6月以来该市的最佳表现。

3.在巴西利亚，房价上涨了10.12%，经通货膨胀调整后上涨了1%。

这是该市9年多来第二好的表现。

在去年放缓之后，受2017年开始的经济复苏的推动，房地产需求继续复苏。

根据secofi - sp发布的一份报告，2021年5月，圣保罗的住宅销量达到了5883套，比上月增长44.1%，比去年同期增长了144.6%。

在2021年前五个月，新住宅销量同比激增66%，至23,098套。

圣保罗房屋开盘以及销售数量

显然，新冠疫情产生了很大影响。

2020年，巴西经济同比收缩了4.1%，这是自1990年以来最大的年度降幅。

但最近，国际货币基金组织将巴西2021年经济增长预期从最初的3.7%上调至5.3%。

外国个人和非居民可以通过常驻公司或合伙企业投资于巴西的城市和农村房地产直接从国外获得所有权。

为了能够购买房产，需要从Cadastro de Pessoa Fisica 获得税务登记号码。

巴西房价指数

然而，对农村房地产的投资有限制。

打算移民巴西的外国个人只有在购买之日起三年内来到巴西居住，才能直接从国外购买农村房产。

此外，外国公司收购的农村财产必须用于执行农业、工业或定居项目，这些活动必须与公司的目的有关。

不同城市房价变动

截止到2021年7月，在16个大城市中，Vitória的名义房价上涨率最高，为15.83%，其次是Maceió、玛瑙斯、库里蒂巴。

在Goiânia、Florianópolis、巴西利亚、João Pessoa和累西腓也出现了强劲的房价上涨。

房价涨幅较小的城市是阿雷格里港、福塔莱萨、São保罗、萨尔瓦多、坎波格兰德、里约热内卢里约热内卢和贝洛奥里藏特。

然而，经通胀调整后，在截至2021年7月的一年里，16个大城市中有9个城市的房价实际上出现了下跌。

回顾过去:令人惊叹的房地产繁荣

从2008年1月到2015年6月，圣保罗的房价惊人地上涨了223.8%，而里约热内卢里约热内卢的房价更是惊人地上涨了266.1%。

前总统卢拉•达席尔瓦领导下的亲市场改革极大地促进了抵押贷款的增长，2007年至2014年间，抵押贷款每年至少增长25%。

此外，2003年至2012年间，利率从26%逐步下调至7.25%。

中产阶级的快速增长是另一个重要因素。

所有这些因素都促成了房价的上涨。

2007年在大西洋海底盐层深处发现的巨大油田，推动了能源行业对住宅和办公空间的需求。

在2009年宣布里约热内卢将主办2016年奥运会后，需求继续飙升。

但在2014年，名义房价涨幅大幅放缓，全年涨幅为6.7%。

2015年之后，全国实际房价开始下跌。

由于房价飙升，到那时，房地产已经变得越来越难以承受，导致许多巴西人租房而不是买房。

在大城市，年轻的专业人士正在努力支付好地段房产的价格，”Colordarcy Investment表示。

这场危机及其后果，博索纳罗是如何上台的

巴西长达十年的麻烦始于2008年的全球经济衰退。

为了提振经济，巴西央行将基准SELIC利率从2008年12月的13.75%下调至2009年7月的8.75%。

巴西国内生产总值通货膨胀

巴西消费信贷泛滥，通货膨胀急剧上升。

尽管如此，2012年的经济增长还是降到了1.9%，2013年降到了3%，2014年降到了0.5%。

2013年6月爆发了骚乱，起因是公共交通票价上涨了0.20雷亚尔，以及人们对大型体育赛事过度支出的抱怨。

巴西不是一个贫穷的国家。

但巴西的税率非常高，然而许多巴西人每天要在交通堵塞中花费多达四个小时，要么是在自己的汽车里，要么是在拥挤的公共交通工具上。

这些抗议是民众对腐败不满的爆发，是对无法容忍的局面的抗议。

在通货膨胀的警醒下，央行九次上调基准利率，从2013年3月的7.25%提高到2015年的14.25%，这是近六年来的最高水平。

巴西人均国内生产总值

2015年，抵押贷款大幅放缓，2016年，由于该国持续的政治动荡，ABECIP同比下降了38.3%。

2017年继续下滑，房地产信贷同比下降7.4%。

随之而来的是一场暴跌，货币也随之贬值。

根据国际货币基金组织的数据，2011年至2018年，人均GDP下降了31.1%，至9126美元，尽管这在很大程度上是货币贬值造成的——事实上，2015年实际GDP仅下降3.6%，2016年下降3.5%。

随后，石油巨头巴西石油公司和该国最大的工程和建筑公司卷入了腐败丑闻。

调查涉及的政界人士大多来自总统罗塞夫的工人党。

街头抗议活动升级，使该国本已疲弱的经济雪上加霜。

2016年8月，罗塞夫被免职，米歇尔·特梅尔宣誓就任巴西新总统。

腐败争议使他变得更加不得人心，在任期结束后，特梅尔于2019年3月因腐败和洗钱指控被捕。

更糟糕的是，涉及巴西建筑巨头Odebrecht的大规模贿赂丑闻爆发。

Odebrecht参与了2014年世界杯、2016年奥运会场馆、加拉加斯地铁系统以及其他大型基础设施项目的建设。

这场危机帮助右翼候选人、退役军官雅伊尔·博尔索纳罗在2018年10月的总统选举中凭借民粹主义和反腐败平台大获全胜。

博尔索纳罗是一个自由市场主义者，他的反环保和反人权观点非常令人担忧。

他未能兑现大部分承诺，并因对疫情的处理而受到广泛批评。

巴西是世界上冠状病毒死亡人数第二高的国家，2021年9月中旬死亡人数约为58.7万人。

2021年7月，数万人走上街头抗议，因为最近有指控称政府公司购买疫苗涉及腐败。

随着博尔索纳罗在2022年10月选举前支持率的下滑，前总统卢拉•达席尔瓦有望重新掌权。

奎斯特最近公布的一项民意调查显示，卢拉·达席尔瓦在总统竞选中以55%的支持率领先，博尔索纳罗以30%的支持率领先约25%。

房地产信贷激增

2017年之后，经济走出了2014年后的低迷，房地产收购和建设贷款开始再次上升。

根据巴西房地产贷款和储蓄公司协会的数据，继2020年57.5%、2019年37%和2018年33%的强劲增长之后，2021年前7个月，房地产贷款增长了一倍多，达到1158.3亿巴西雷亚尔。

巴西房地产收购以及建设贷款

根据Hofinet的数据，未偿住房贷款占该国国内生产总值的10%以上。

利率今年第四次上调

经济复苏的不利因素是通货膨胀的再次飙升。

2021年8月，全国通胀升至9.68%，为2016年2月以来的最高水平，原因是经济重新开放，加上全球供应问题、货币疲软和严重干旱，推高了价格。

2017-2020年的平均通胀率仅为3.5%，较2011-2016年的年均7.1%大幅减速。

2021年8月，巴西中央银行货币政策委员会决定将利率上调100个基点，至5.25%，为近20年来的最高水平，以遏制通胀压力。

这是今年连续第四次加息。

巴西的利率

利率的持续上升预计将减缓今年剩余时间内住房需求的增长。

去年，基准利率曾多次下调，在2020年8月降至2%的创纪录低点，以缓解疫情带来的经济影响。

现在，利率再次上涨。

租金收益从低到中等

巴西大城市的租金收益率下降。

圣保罗和里约热内卢的大部分地区的投资回报远不如往年，人们对于在这些地方买房投资的兴趣减少。

根据《全球房地产指南》的一项研究，里约热内卢的租金收益率相当低，从3%到4%不等。

圣保罗的公寓收益率要高得多，在4.7%至6.1%之间。

经济正在复苏，但失业率居高不下

巴西经济在2017-19年年均增长1.5%之后，在2020年收缩了4.1%。

这是自1990年以来最大的年度降幅。

但现在经济活动正在强劲复苏，在政府开始解除对非必要业务的一些限制后，2021年第二季度实际GDP同比增长12.4%，创历史新高。

最近，国际货币基金组织将巴西2021年经济增长预期从最初的3.7%上调至5.3%。

截至2021年第二季度的一年内:

1.工业增长了17.8%

2.服务业增长10.8%

3.固定资产投资增长32.9%

4.家庭消费增长10.8%

最近在疫苗推广方面的改进预计将促进第三季度的活动。

2021年第二季度，全国失业率为14.1%，略低于上一季度的14.7%，但仍高于上年同期的13.3%。

失业率从2010-15年的年均7.7%上升到2016-20年的12.3%。

巴西汇率

第二季度约有1444万失业人口。

自去年疫情爆发以来，巴西雷亚尔大幅贬值。

2021年8月，月平均汇率为1美元兑5.257雷亚尔，比两年前下跌了23%以上。

Case Verde e Amarela取代了Minha Casa Minha Vida住房项目

2009年3月启动的Minha Casa Minha Vida项目是前总统卢拉·达席尔瓦 8年任期内推出的受欢迎的联邦政府项目之一。

根据该计划，通过国有银行Caixa Economica Federal 向中低收入购房者发放补贴抵押贷款。

MCMV项目在巴西建造的住房数量远远超过其他任何社会住房项目，为该国最贫困家庭提供了100多万套住房。

然而，十多年后，联邦政府在2020年底结束了Minha Casa Minha Vida项目，以实施新的Casa Verde e Amarela项目。

虽然新的住房计划保留了其前身的新住房单元建设法规，但它增加了土地规范和现有住房改造的途径。

新的Casa Verde e Amarela项目为超过150万低收入家庭提供补贴，确保到2024年经济适用房融资。

与MCMV项目相比，新的项目提供了更低的利率。

例如,家庭月收入最多的BRL 2000,住在北或东北地区将减少高达0.5%的年利率而BRL之间有一个月收入2000和BRL 2600将利率降低0.25%。

在MCMV项目的四个不同类别中，新的房屋项目将只有三个:

1.范围1.5:家庭月收入不超过2,000雷亚尔——补贴不超过47,500雷亚尔，利率为4.5%

2.范围2.0:家庭月收入不超过4,000巴币-补贴不超过29,000巴币，利率为4.75%

3.3.0范围:家庭月收入从4000巴币到7000巴币，利率7.66%

在第一类中，家庭可以受益于降低利率、住房补贴、财产改革以及土地正规化。

财经股市行情新闻:上证指数 3582.60 -0.34% 深证成指 14492.82 +0.33% 道琼斯 35677.02 +0.19% 纳斯达克 15089.82 -0.83%，财经股市大盘资讯巴西的实际房价正在下降货币。