基金001158据说公募REITS基金收益高 风险低 真的能买到吗？应该怎么买？
最近有朋友给我留言，问我“最近REITS基金很火爆。可以买吗？”怎么买？“一开始我对这个REITS基金不是很感兴趣；因为最近人民币持续升值，外资不断涌入a股，股票不香吗？
但是当我真正开始了解REITS的时候，我觉得有必要了解一下多元化投资体系。
本次公开发行的REITS基金共有9只，将于5月31日发行上市。不知道怎么新订的朋友一定要仔细看！
本文分为三个部分：
1.什么是房地产投资信托基金？
二、如何分析REITS基金？
3.九只REITS基金这次应该买哪只？
1.什么是房地产投资信托基金？REITS基金也叫房地产投资信托。房地产项目本质上就是缺钱，然后叫大家集资买自己项目的股份。他们拿着钱搞项目，赚的钱按股份比例分，有点类似股票的性质。
比如现在苏州工业园区想扩张，但是现在政府缺钱，所以把工业园区的所有权交给一个REITS基金，然后我们的散户认购这个REITS基金，基金把众筹的钱换成苏州工业园区的一部分股权。
苏州工业园区从年租金收入中分红；按照苏州工业园区目前的入住率和利润率来看，这个红利未来还是相当可观的。机构估计年分红率6%-12%；这是REITS基金的盈利模式之一：利润分红。
另一种收入模式有点像股票交易。
REITS基金是价格，价格随时会波动。如果能低价买入，高价卖出，也是一种盈利方式。
在海外，REITS基金主要属于商业地产。过去20年平均年化收益率在10%以上，一半来自年度分红，一半来自基金价格逐年上涨的价差；这个收益率还是挺有吸引力的，但是中国还是第一，没有本地的历史数据，那么这次可以买REITS基金吗？以及如何购买？
我国以高速、仓储、港口、环保等基础设施为基础，发行了REITS基金。
核心原因是地方政府基础设施建设资金短缺，他们在资助社会发展，这也给了我们投资赚钱的机会。
但了解a股发展历史的朋友都知道，中国股市是在改革开放后经济高速发展，国企和央企资金匮乏的背景下建立的；那时候真的是赶鸭子上架，没有专业的证券专业人士，银行里的员工直接调到证券行业，连涨跌10%的限制都没有理由随意设定。
因为监管制度、法律、规则等。如果一开始就不完善，改革体制和发展市场就很困难。因此，为了保护投资者，最初的REITS基金有许多设计。
1、申报项目符合监管条件要求，利润稳定。
2.交易所筛选审核后挑出质量较高的项目，申报后才能IPO。
3.审核通过后，原股东必须先认购大部分股权，至少20%；并且必须持有五年以上。
这意味着如果项目不好，这些原股东将是最倒霉的。
REITS基金没有风险吗？
当然不是，和传统公募基金的风险点完全不同。
传统公募基金依赖于基金经理选股和择时带来的风险和收益；REITS的基金经理扮演着董事会的角色，与项目的管理层进行谈判，推动他们对项目产生的收益和利润进行勤勉的运营，并将其返还给REITS基金。
所以REITS基金不赚钱，主要是因为项目本身不赚钱。基金经理也可以理解为监事，监督项目董事和高管努力工作，不做任何损害REITS股东权益的事情；
因此，在购买REITS基金之前，我们应该仔细分析这些基金所代表的基础设施项目。
二、如何分析REITS基金？掌握了这张《REITS基金分析思路》的图表，你不仅可以分析这一次的九只基金，还可以分析未来发行的新基金。
首先看大股东的态度
他们对项目的理解和分析水平肯定高于99.99%的散户，他们的持股比例也代表了他们对项目的态度。
二、工程质量
1.地区越发达，需求越大，业务收入越有保障；如果人口流向更多的地区，增长率就会增加。
2.项目的原始操作。
比如高速公路上，原来的交通量是多少？费用是多少？
3.项目开发潜力。
比如工业园区原来的入住率是多少？如果原来的入住率达到了90%，上升的空间是非常有限的。
第三，作战能力
这需要分析他们的报告。
比如：利润率、经营现金流、增长率、成本结构等数据指标。
第四，项目的性质
项目的性质分为项目所有权和项目特许经营权，这一点很重要。
1.REITS基金，类似于房子的房东，出租房子。
我每年都能收到固定的房租，房价每年还在涨；如果房东租了30年后我不想要这个房子，房东可以30年后按房价卖。
房东的总收入相当于房子过去30年升值30年的差价；所以这个REITS基金的年分红好像不多，大概4%左右，但是如果增加产权升值的收益，
，平均到每年的收益上，就比较客观了。2、项目特许经营权REITS基金，就类似于开店卖东西的店主，一次性交了30年的房租，每年收入看上去还挺高，但是30年之后，这房子就不属于你了。
店主的总收入相当于这30年的收入-30年的房租；所以，这种REITS基金每年的分红，看上去挺高的，其实最终算下来，也许还没有所有权REITS基金高。
一般来说，特许经营权REITS基金的经营时间越长，更好一些。
三、此次九只REITS基金应该买哪个？先说结论，此次打新可以参加，问题不大。
1、这九只REITS基金都是从全国各地的申报项目里，反复筛选，优中选优，挑出来的；原因也很简单，要做标榜作用，第一次发行的基金都不行，以后发行的基金，谁还敢买呢？
2、根据相关机构，保守预期下的测算，九个项目的内含价值都超过了发行规模，也就说打新中的投资者，可能还有获利盈余。
3、此次发行的九只基金，绝大多数的份额都已经被战略投资者签订了，留给散户的打新份额本身也不多了。
肉多狼少，即散户的资金多，可买的资产少；结果不用我多说了吧。
那这九只选哪一个更好呢？优先级又是怎样的呢？
这里我根据相关数据给出了详细地分析，喜欢专研的朋友，可以看我详细的分析逻辑；喜欢简单的朋友，可以直接跳到文章最后的结论部分，一张图给你九只基金的优先级顺序。
1、特许经营权的REITS基金
1）高速公路类
我们先来看看，特许经营权的REITS基金，分为高速公路和环保类的REITS基金。
数据来源：基金招募说明书。
我将两只高速REITS基金的项目收益图拼在了一起，方便对比。
可以明显看到，两家高速REITS基金的业绩增长率一直下降，运营效率还是比较堪忧的；其次两个项目的负债率都很高，沪杭甬是22%，广河是67%，其中广河每年31%的利润要用来支付利息；最后日车流量上，沪杭甬是21468，广河是48386，沪杭甬的上升空间更大一些。
综合来看，两只高速REITS基金中，沪杭甬高速更好一些。
2）环保类
这类REITS基金没什么好说的，都是优质资产，刚需业务，业务增长率上也不用担心。
2、所有权REITS基金
1）园区类
1.张江光大园
这只REITs基金的基础资产是上海自由贸易试验区的张江光大园，项目总建面5.09万平米。
原始权益人是私募基金上海光全投资中心和光控安石。
张江光大园的入驻企业产业类型主要集中在集成电路、在线新经济、科技金融、新能源、生物医药(凡迪基因）等。
截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右，也就说业务上没什么提升空间了；其次，在三个产业园项目中，张江光大产业园的前10大租户占比较高，续租风险也是最大的；最后，张江的利润率仅有4.3%，可能稍微有一点特殊情况，就亏损了。
2.蛇口产业园
这只REITs基金的基础资产是招商蛇口产业园中运营成熟、出租率稳定、规模适度的两个优质园区地产项目，万海大厦和万融大厦。
两栋大厦的入驻企业主要集中在新一代信息技术、电子商务、物联网及文化创意四大产业，目前两幢大厦的租户中，分别有71%和85%的租户符合这个产业定位，产业聚集度较高。
截至2020年12月末，万融大厦出租率为84.08%，万海大厦出租率为94.36%，利润率达46%；综合来看是优于张江光大园的。
3.苏州工业园区
这只REITs基金的产业园项目包括苏州2.5产业园和苏州国际科技园五期B区。
苏州2.5产业园自2011年底正式对外运营，有多家世界500强企业入驻，产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等。
苏州国际科技园五期B区项目主要行业集中在信息技术、专业服务、人工智能和金融机构等。
受新冠疫情影响，2020年两个园区的租金收入减少，导致当年项目的净收入较前两年有所下降，但年末出租率均已回升至70%及90%。
根据周边可比案例，运营较成熟的产业园区出租率可达90%以上。
所以，升值空间主要在于该项目所涉两个园区未来的出租率仍有提升潜力。
所以，园区类REITS基金，苏州工业园区优于蛇口产业园，优于张江光大园。
2）仓储类
仓储类有两个，一个是国企的盐田港仓储，一个是外企的普洛斯仓储。
普洛斯相比盐田港更具市场化，这只REITs基金的项目涉及地区包括北京、通州、广州、增城、顺德、苏州、淀山湖。
主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等53个租户，前十大租户占比58.32%，关联租户占比5.70%。
综合来看，这两个项目的出租率基本饱和了，盐田港的出租率几乎是100%，普洛斯是98.72%；利润率上，盐田港是33.4%，普洛斯是36.9%；所以，普洛斯仓储优于盐田港仓储。
最后，我们根据上面的分析，给出综合的优先级排序：
需要查找九只基金的相关信息或者想参与打新的朋友，可以直接在炒股软件的搜索框里，搜索上图各基金对应的代码，就可以查找到对应的基金信息。
最后的最后，我还是要强调一下，这次新发的REITS基金，打新问题不大；但是你没打到新，然后去追高买入基金，我是不建议的，风险还是比较大的。
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