操盘百强房企销售业绩爆表，地产股估值低到“尘埃”里

读创/深圳商报记者 朱峰

地产股股价跌跌不休，投资者情绪焦虑。

与此相对照的是，龙头地产股发布的经营业绩却极为抢眼。

数据显示，今年前5个月百强房企整体的销售操盘金额同比增长51.3%，较2019年同期也增长近39.4%。

地产板块整体跑输大盘

估值处于近10年较低水平

2020年7月份以来，地产板块跌跌不休，罕有好的表现。

Wind数据显示，2020年房地产指数下跌达8.64%。

截至6月2日，今年以来已下跌1.45%，整体跑输大盘。

针对地产板块股价走势，绝大部分券商的研究报告分析称，地产受到“三道红线”、“双集中”等政策限制，企业加大杠杆做大规模难以为继。

同时，各地土地成本攀升，房价难以同比上涨，使得房企的利润空间受到挤压，利润率下滑、行业微利已成为行业大趋势。

值得一提的是，近日，申万房地产板块当中多家上市公司陆续发布2021年上半年业绩预告，多数企业实现同比正增长。

其中，合肥城建、中州控股、深深房A预告上半年净利润增幅均超过50%。

从2020年的年报中可以看出，虽然受到结算房源的影响，房企整体上处于增收不增利的局面，但各家的负债情况已经有了很大好转。

行业股票股价持续走低显露出地产股的“洼地”效应。

数据显示，当前地产板块估值处于近10年较低水平，仅高于银行和建筑装饰板块。

截至5月31日收盘，申银万国沪深地产板块138家公司市盈率为10.28，位列申银万国子行业市盈率倒数第三。

市净率方面，领跑申银万国子板块的休闲服务超8倍，而沪深两市地产板块仅1倍左右，位列申银万国28个子板块倒数第四位，远远落后于休闲服务、医药生物、食品饮料、电子、计算机等板块。

分析人士指出，地产的低估值陷阱之下，投资者的心理会变得更为敏感。

虽然华侨城A董秘减持计划只涉及7万股，并不会对二级市场带来实质性影响，但容易对脆弱的市场心理形成暴击。

众多房企进行增持或回购

多家公司投入资金均超亿元

股价低迷也让越来越多的房企加入股票回购、股东增资的行列。

今年仅5月份，就先后有滨江集团、九龙仓集团、美凯龙、建业地产、时代邻里等多家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划。

而2021年至今，展开回购行动或大股东增持的房企数量多达30余家。

公告显示，“杭州一哥”滨江集团控股股东滨江投资分别于5月18日、26日通过大宗交易增持滨江集团2291万股、2166万股，分别占总股本1.44%。

至此，滨江投资及实控人戚金兴近年来累计增持滨江集团的股份达到总股本的5%。

建业地产则在5月18日-27日连续8个交易日中，接连发布7次控股股东增持股份的公告，实控人胡葆森通过控股公司恩辉投资先后通过公开市场回购1380万股股票，约占已发行股份的0.47%，斥资将近3000万港元。

另外，规模房企如万科、融创、中南、旭辉，区域性房企如力高集团、中国奥园、中渝置地等都有或多或少的增持动作。

其中，增持规模较大几家投入资金均超过亿元。

还有不少房企大规模回购股票。

统计显示，2021年以来，已有包括华侨城A、华夏幸福、美好置业、宋都股份、中国金茂、中国奥园等在内的超20家房企先后发布了股份回购或拟回购方案。

分析认为，无论大股东增持还是上市公司回购股份并不是股价上涨的集结号，投资者切忌盲目追涨，否则可能面临被套的风险。

规模房企操盘能力更强

头部房企更具有融资优势

2021年5月，全国房地产市场整体运行平稳。

克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企单月实现销售操盘金额11192.8亿元，环比增长8%。

从累计业绩来看，1-5月百强房企整体的销售操盘金额同比增长51.3%，较2019年同期也增长近39.4%。

分不同口径来看，百强房企操盘口径业绩增速相对较高且接近全口径增速，规模房企操盘能力更强。

2021年1-5月，百强房企各梯队销售门槛继续提升，相较去年和2019年同期均有明显增幅。

其中，TOP10房企销售操盘金额门槛为1080.5亿元，较2019年同期增长58.7%，龙头房企保持规模优势。

另外，今年3月以来，全国大多数重点城市商品房成交面积已达到往年较高水平，成交总体比较活跃。

从房地产上市公司前五个月销售业绩来看，规模房企继续保持稳定增速。

中指院近日公布的数据显示，1月至5月碧桂园以超过3500亿元的销售额领先各大房企，中国恒大、万科、融创中国、保利发展合计销售额突破2000亿元，招商蛇口、华润置地、绿地控股、世茂集团、中国金茂、龙湖集团等突破千亿规模。

房地产行业向龙头聚集

行业龙头具较高安全边际

据《城镇存量房产报告》数据显示，截至2019年，中国城市存量房产超过了3.11亿套，户均房产保有量比例为1.1，显示住房市场已经过剩。

问题来了，地产股究竟还有没有机会？

国信证券认为，中短期来看，房地产市场销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善。

短期内地产股可能仍难有明显超额收益，但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。

山西证券认为，房地产上市公司当中，行业龙头和二线龙头市占率保持上升，未来两年业绩将保持稳定增长。

较低的估值和较高的业绩确定性，行业龙头和部分二线龙头具有较高的安全边际。

少数派投资创始人周良去年底曾表示，从城市化方面考虑，未来还会有较大的住宅需求。

在近年来严格的调控政策下，房地产行业将向龙头聚集，地产股收益风险比仍较可观。

独立经济学家、如是金融研究院院长管清友也认为，从市场结构的角度来讲，大批中小企业其实已经被挤出市场，房地产将越来越多向龙头企业聚集。

审读：孙世建

股市指数行情:上证指数 3584.21 -0.36% 深证成指 14761.13 -0.65% 恒生指数 28968.19 -1.12% 道琼斯 34600.38 +0.07% 纳斯达克 13756.38 +0.14%，财经股市大盘新闻资讯百强房企销售业绩爆表，地产股估值低到“尘埃”里操盘。